世邦魏理仕发布《大中华区2030年展望报告》，中国商业地产将迎新格局和新机遇

2020年9月10日，上海——CBRE世邦魏理仕近日发布的《大中华区2030年展望报告》显示，随着中国经济的服务业占比和人均GDP逐渐提升，2030年中国内地将成为亚太地区可投资商业地产总量最大的市场。同时，可持续发展理念将引领房地产业进入“绿色”“零碳”时代，科技创新和人口结构变化将推动未来工作场所向灵活化、响应式发展。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示：“中国经济在疫情危机中再次体现出超乎寻常的韧性，并将引领全球复苏。展望未来十年，中国将进一步加速改革开放，同时以城市化和内循环为核心推动经济的可持续发展和转型升级。商业地产也将随之迎来新格局和新机遇。更完善的基础设施、更智慧宜居的城市将使我们的生活更加美好。”

世邦魏理仕预计，2030年中国内地可投资商业地产总量将大幅增长至约80万亿元，成为亚太区最大的商业地产投资市场，商业地产大宗交易金额有望较当前水平增长两倍左右至每年近6500亿元。

全球流动性充裕和中国经济率先复苏的背景下，中国优质商业地产将成为全球资本配置的重要标的。未来十年，地产与金融的进一步融合、新的一线城市涌现、另类资产投资蓬勃发展、存量时代下的城市更新加速等趋势将为中国商业地产投资带来新的发展机遇。

公募REITs试点是地产金融化的突破性一步，而险资和人民币基金对商业地产的配置提升潜力可观，预计国内险资每年可以投向房地产领域的资金在1000亿以上。投资目的地城市方面，世邦魏理仕认为杭州、南京、苏州、成都和武汉将成为商业地产投资的新一线城市，全面进入商业地产投资的成熟期。物业类型方面，消费和科技这两大投资主线将推动未来十年数据中心、冷链物流等另类资产投资的发展。

城市更新主题下的商业地产投资机会将在一二线城市出现爆发式的增长。世邦魏理仕的分析数据显示，2020-2030年期间，全国18个主要城市里楼龄逾20年且单一业权的商办面积将从不足1500万平方米快速增长至5000万平方米左右，这些项目中约70%位于城市的核心区位，投资和改造价值巨大。

展望未来，“健康中国、绿色中国、智慧中国”的理念将在包括房地产行业在内的诸多领域得以践行，更多的楼宇将实现绿色健康、节能零碳的标准。世邦魏理仕调查显示，疫情后有超过半数的中国租户表示他们更偏好绿色和健康建筑，该比率高于亚太区的平均水平13个百分点。

以财务的角度来看，绿色建筑享有更高的投资收益。世邦魏理仕数据显示，具备“绿色”认证的写字楼在一线城市具有较为显著的租金溢价。其中，深圳录得最高值的25%。在绿色建筑普及率较低的市场，租金溢价更高。

未来办公领域，灵活性成为主诉。疫情的爆发不仅在短期内改变了企业的工作模式，也让灵活和弹性制度成为未来办公的长期议题。越来越多的企业也考虑将灵活办公模式（包括远程办公、无固定工位、轮班制、弹性工作制等）作为长期租赁策略的一部分。世邦魏理仕调查显示，73%在中国的企业租户将增加采用灵活办公，并有70%的企业将会增加科技投入以支持远程工作。

随着灵活办公模式被更广泛地采用，年轻世代和智能设备源源不断地加入工作场所，房地产租赁策略也将迎来的新的变革。除了共享办公、居家办公等弹性办公模式，无人驾驶技术的逐步成熟和大规模运用，车上办公也将真正加入到新的办公场景中来。

未来十年，地产行业“关键词”

响应式地产：房地产的价值维度将不仅取决于区位，房地产对环境和人的影响和互动也会变得非常重要。随着物联网、人工智能等科技的不断发展普及，响应式地产将登上舞台，降低项目运营成本，积极响应用户需求，从而提升物业价值。例如，写字楼将打造酒店化服务和复合空间满足用户更灵活和多元化的需求；购物中心将通过大数据和智能设备更好的连接商户和消费者；物流设施将全面数智化和自动化以提升运作效率。

“5世代+”工作场景：“5世代”包括婴儿潮、X世代、千禧一代、Z世代以及自动化和数字化革命带来的人工智能和机器人作为新兴“劳动力”。Z世代是指在1998-2010年间出生的人，“网生代”是此类群体的显著特征。在未来十年间，大中华区域内预计有2.58亿的Z世代将加入工作群体，占整体劳动力人口的32%

零碳建筑：在可预见的2030年，节能不再是绿色建筑的衡量指标，更多的探讨和实践将会是有关“零碳”。尽管目前已有可自行发电或能量转换的绿色建筑建成，但其发电量仅为使用量的1-3%左右，远远不能满足楼宇运作的正常供电。但若楼宇能够连接至可再生能源电网的整个通路时，零碳建筑的时代才真正的到来。

智慧城市：在智慧城市领域，中国是全球最大的试验场，目前试点城市和区域已经超过500个。智慧城市的建设和发展近十年来已经取得巨大的进展，城市生活方式、工作方式、学习方式都发生了有目共睹的改变。未来的10年里，技术迭代将会进一步加剧，5G、物联网、人工智能、无人驾驶等科技的普及会让我们的城市变得更安全、更便捷、更绿色。

新的一线城市：杭州、南京、苏州、成都和武汉将成为商业地产投资市场新的一线城市。据世邦魏理仕分析，如果采用GDP和人均GDP这两个指标来对经济规模和经济质量做一个简单的衡量，未来10年间杭州、南京、苏州、武汉和成都最有希望成为新的一线城市。这五个城市仅需保持年均5%的名义增长即能够迈入目前一线城市的门槛。此外，这五个城市在经济结构上均已进入第三产业主导的阶段。

土地续期：土地续期一直以来是商业地产投资者关注的问题。随着2030年的临近，90年代出让的商业用地的土地续期问题将变得更加迫切。在商业地产大宗投资过程中，由于缺乏清晰的相关法规，投资者对于剩余土地年期低于25年或者20年项目往往敬而远之。因此，厘清土地续期政策成为推进城市更新的关键变量。

公募REITs：REITs是一种投资房地产的信托基金，不仅在拓宽融资渠道、加速资本循环、提升投资回报等方面均具有积极作用，而且是成熟市场中商业地产的长期投资者之一。

另类资产：在世邦魏理仕的调查中显示，数据中心是当前最为热门的另类投资，46%的投资者表示出在数据中心领域的投资意愿。此外，冷链物流是另一个广受关注的领域，冷库相关的租赁需求已经快速提升到全部仓库需求的15%。其它另类资产包括房地产债、养老中心、医疗地产、基础设施、自助仓库、停车场、学生公寓和旅游地产等。