产业结构升级带动写字楼主导需求转变，新零售空间释放零售市场活力 ——世邦魏理仕发 ...

2022年1月20日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2021年西安房地产市场回顾与2022年展望》，解析西安商业地产市场最新发展状况与趋势。

国家发展改革委公布2020年中国营商环境评价情况中，西安位列营商环境改善幅度最大的城市之一。营商“软实力”的提升使西安持续释放“西引力”，全年录得多个行业“龙头”企业落户或加码西安，带动产业发展，推动经济转型升级。此次疫情期间，西安政府下发《关于进一步做好疫情期间金融服务保障工作的通知》以支持受疫情影响的小微企业及餐饮、文旅等市场主体。以帮助各类市场主体尽快走出疫情影响，加速市场重启进程，推动经济复苏。同时，疫情的反复将加速西安房地产市场变革，灵活化、场景化、智能化、定制化将成为未来零售及办公场景不可缺少的要素。

2021年，西安优质写字楼市场的主导需求仍具韧性，楼宇经济发展带动产业结构升级；新场景新模式为零售物业市场带来更多活力，新零售空间催生零售新生态；投资市场得到更多关注，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。

优质写字楼市场：租户结构调整释放升级窗口

2021年，西安优质写字楼市场仅录得一栋6万平方米的乙级写字楼入市，推动市场总量上升至629万平方米。其中甲级办公楼体量不变，仍为163万平方米。纵观全年需求端，租赁活动主要集中在前三季度，全年86%的新设立租赁交易集中在前三季度达成，其中三季度占比高达40%。同时，企业抓住在线教育行业“震荡”带来的机会窗口，积极升级、扩租办公空间，超过60%的升级扩租需求集中在在线教育公司集中退租的三四季度。全年西安优质写字楼净吸纳量录得约21.6万平方米，市场整体空置率同比下降2.8个百分点至31.8%；全年租金呈下行趋势，可比项目租金同比下降0.3%至每月每平方米76.5元。

楼宇经济聚集效应凸显，主导产业展现需求韧性。分需求行业来看，TMT（科技新媒体）、金融业、房地产建筑业以及专业服务业需求仍具韧性，分别占比23.0%、21.8%、15.8%及14.7%，持续支撑写字楼市场去化。其中金融业占比较去年显著增长，上升6.2个百分点。疫情爆发令大众对寿险及健康险等险种的关注显著提升，加之宏观环境不明确下大众理财意识不断增强，金融业迎来发展红利。其中，高新区的优质写字楼承接了96%的金融类企业升级需求，优质楼宇聚集带来的产业聚集效应明显。同时，营商环境的持续改善吸引更多金融机构落户西安，市场录得多宗如保险、证券等传统金融类企业大面积新设立案例，推动金融行业新设立占比接近50%。此外，金融机构的持续进驻及宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，刺激专业服务业的租赁活跃度。

与此同时，随着西安持续发力科技创新，聚焦“硬科技之都”建设，西安的科技创新竞争力指数排名升至第14位，引来如华为、腾讯等龙头企业的持续加码。在龙头企业的带动下，年内录得多个TMT企业较大面积的新设立及扩租交易达成。此外，疫情推动“线上+”模式加速渗透消费、办公等多个行业，持续衍生强劲的办公面积需求。

值得关注的是，在“房企寒冬”影响下，尽管房地产建筑仍居需求来源的第三位，但占比较去年下降7.2个百分点，且成交主体转为中国建筑为首的建筑类公司。

展望2022年，西安优质写字楼市场或将迎来供应小高峰，约32.7万平方米的楼宇计划交付，其中高新区新项目占比高达73%，区域租赁活跃度预计继续攀升。需求方面，科技、金融等引擎行业的办公需求预计继续增长。同时，疫情的爆发或将促使更多企业关注租赁方式灵活的第三方办公空间，2022年来自第三方办公运营商的需求或将显著提升。此外，随着业务、员工及工作场所战略的关联及依赖度的日益提升，办公空间的地理布局、产品组合等的灵活性将更加突出，以改善企业运营效率，故而租赁市场或将见证更多办公需求在不同区域、载体间的加速流动。

CBRE世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部负责人孙奇表示：“2021年，由于部分行业调整，经济环境的不确定性等因素的影响，西安写字楼需求年末出现疲软，致使全年净吸纳量同比有所回落，但随着行业巨头的持续加码，产业链的延伸或将带来更多机遇，衍生更多潜在办公需求。此外，疫情的反复及优质办公面积的释放使得当下成为租户评估自身租约并进行置换的一个机会窗口，专业、准确的判断将助力企业更好把控市场机会，赋能未来发展。”

优质零售物业市场：多元模式共驱市场繁荣

2021年，西安零售物业市场共迎来5个购物中心开业，合计新增零售面积约40万平方米，推动全市零售物业体量升至644.6万平方米。分区域看，小寨及南二环商圈三年来首次录得新增项目，两个社区商业的开业进一步填补了商圈内细分片区的商业空白。长安片区更是迎来首个综合零售项目的入市，满足区域及周边消费人群需求的同时激发片区消费活力。而原本优质零售项目较匮乏的城东商圈则在近几年“后来居上”，总体量晋级全市前三。在疫情中重要性凸显的社区商业本年度迎来新的开发机遇，虽2021年西安零售市场仍迎来如华润、月星等成熟开发商开发的优质项目，市场整体新增供应仍有超过50%的体量为社区商业。

着眼需求端，如话梅、黑洞等国产美妆集合品牌在资本助力下快速扩张，布局多点开花，抢占市场份额；新能源汽车体验店成为购物中心的热门租户，2021年新增店铺数量仍保持较快增长。此外，餐饮业态需求仍保持强劲，其中餐饮首进品牌仍多集中于市级或区域级项目，而已进入市场的餐饮品牌则积极下沉至优质社区项目。同期，娱乐业态需求也于下半年集中释放，如密室逃脱、街舞教室等品类开始活跃，成为高空置率项目的主要招商对象。但全年来看，受品牌策略调整及项目年末调改等因素影响，2021年市场整体空置率同比上升0.1个百分点，至8.0%。租金方面，由于部分项目空置面积长期难以去化，此类项目持续降低租金预期导致可比项目市场平均租金同比下降0.6%，至每月每平方米266.9元。

新场景带来新活力，新模式催生新生态。2021年的西安零售商业市场不仅呈现场景化发展趋势，零售模式及表达维度也呈多元化发展。年内开放的SKP-S通过将科技、艺术与时尚相结合的场景化营造，为消费者带来沉浸式时尚体验的同时，更是以此种方式增加与消费者的沟通维度，与消费者建立“共情”。也为西安零售市场带来全新时尚地标。盛龙广场引入的全场景综合类主题购物中心京东MALL，为消费者带来多元场景空间沉浸式体验的同时，联通线上线下，引入全新消费模式。

城市更新进程的加速不断催生新的零售空间，区别于传统购物中心的新零售模式层出不穷。如依托易俗大剧院、西安新华书店等城市文化符号改造的易俗社文化街区，通过集中回迁西安餐饮老字号重建城市文脉，打造怀旧零售空间，唤起消费者情感共鸣。西影电影圈子则以西安电影制片厂原址为载体，打造电影艺术生活化社交园区。沉浸式影视文化体验与零售品牌的结合为零售市场带来新模式。老菜场及杨树里则是在保留原有市井风貌的前提下，通过“微更新”、“轻改造”，引入融合艺术潮流等元素的美食、民宿、咖啡、酒吧等业态，营造复合型零售空间。多元化的零售模式及趋势正不断拓展西安零售市场的边界，结构性演变正在孕育，将形成新的商业生态。

展望2022年，受疫情反复影响，部分零售项目或将推迟入市时间，西安零售市场供应或将进入低谷期，但未来四年西安仍将迎来如益田假日天地、龙湖长乐天街、宜家荟聚、太古里及华润万象城等优质项目落地，带来更多创新消费场景。与此同时，城市更新进程的加快在盘活存量的同时，也将为西安零售市场带来更多复合型体验场所，引发新兴消费，释放消费潜力。

CBRE世邦魏理仕西安及郑州顾问及交易服务 | 商业部负责人何易峰表示：“随着Z世代人群逐渐成为消费市场的主力军，各大商业项目及零售品牌也抓住消费者对于颜值、性价比、体验感、社交性的需求，在产品打造上不断突破创新，更注重业态融合及形态创新，更强调空间带来的体验感、社交属性，更突破传统零售的边界打破传统载体的壁垒，这些无疑都对未来入市的项目提出了更大的挑战。此外，受2021年末西安疫情这一黑天鹅事件影响，相信未来西安的零售项目除了关注自身线下的运营之外，也将在自身项目的线上版块有更多的布局，以应对疫情等突发事件带来的冲击。”

投资市场：结构性调整引发市场热度

2021年，西安投资市场录得一宗甲级写字楼的整栋交易，成交金额约5.7亿，为本地政府投资平台购买自用。目前，西安投资市场中，交易主体仍以如西安城发，曲江金控等本土国企或险资为主。在物业收购类型层面，位于核心区域的、具备增长潜力的优质写字楼成交仍为市场主流。值得关注的是，目前活跃在西安市场的投资者的目的性相较过去更为清晰，其对市场细分板块的发展预判、交易物业类型及后期如何获得收益都很明确，这也折射出外来投资者对西安的投资机遇给予更多的关注和研究。此外，随着“轻资产”运营模式不断落地，西安零售商业市场将更趋品牌化、专业化，刺激商业类项目的活跃度的提升，部分零售项目或将在调整中迎来新的投资机会。

CBRE世邦魏理仕西安投资及资本市场部负责人郝亚文表示：“2021年作为‘十四五’的开局之年，科技创新、数字经济等结构性调整和发展对商办物业、产业地产等投资领域影响巨大，下半年房地产行业的平稳着陆和相关政策的利好消息频出，不断加强投资人对市场的信心和关注度，相信2022年整个行业和经济在后疫情时代会逐步复苏，越来越多的优质项目供应，西安的投资热度和关注度也会不断上升。