第一太平戴维斯发布《2024年第一季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告

甲级写字楼市场

2024年一季度，西安甲级写字楼市场录得英发金融中心入市，新项目位于南二环与小寨子市场，为区域带来约4万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼存量至220万平方米。季内，租赁市场依旧呈稳步去化态势，市场活跃度保持稳定，退租情况相较去年同期有所上涨，致使净吸纳量同比略有下降，为1.8万平方米。加之新项目入市影响，空置率环比上升0.5个百分点，至24.9%。租金方面，全市租金继续小幅下行，环比下降0.6%，为100.8元/平方米/月。

金融企业租赁需求回升 2024年第一季度，租赁需求来源前三行业分别为金融、房地产和信息技术，合计面积占比约71%。其中，金融行业下保险、投资/投资管理/资产管理类子行业表现亮眼，合计贡献金融行业面积近62%。

近年来，西安不断加强金融体系建设，大力发展数字经济，据第34期全球金融中心指数报告（GFCI 34）显示，西安在全球金融中心城市中排名较上期上升11名，进入全球百强。值得一提的是，在电商、数字化生活服务等领域的高速发展下，与移动支付业务相关的金融类企业租赁需求提升，季内录得部分相关企业进驻甲级写字楼。房地产行业中，建造及工程类企业为主要需求来源，该子行业新增需求占比在房地产行业内约86%。一方面，北跨发展战略、西咸一体化作为年度重点工作稳步推进，带动相关建造及工程类企业的租赁需求持续释放；另一方面，伴随现代化产业体系构建，产业园区承载力需求进一步提升，部分专注于物联网智慧园区、新兴产业配套建设的工程企业租赁需求释放。

季内，新增租赁需求排名第三的信息技术，其面积占比同比略有回落。分析可得，前期需求较为活跃的信息技术软件及服务类企业季内的租赁需求释放有限，此类需求或在年内逐步释放。另外，去年下半年受多家律所进驻甲级写字楼影响，带动专业服务行业占比攀升，而本季度其占比回落至以往平均水平以下，预计仍有部分以律所为代表的专业服务类企业的办公需求未释放完全，后期此类需求活跃度或会上升。

升级需求占比上升 当前，租赁市场活跃度回升有限，新设立类需求增量不及预期，推动升级需求补位上升，加之租赁市场需求端承压，部分业主方调整租金，或通过提供定制装修、带家具出租等方案以吸引客户。在此背景下，不少租户借此窗口期选择搬迁至品质及配套设施更优的甲级写字楼内，驱动升级类租赁企业需求同比增长显著，上升9.9个百分点至31.9%。

展望2024第二季度，西安甲级写字楼市场预计无新项目入市，平稳去化仍将为租赁市场主基调。第一太平戴维斯西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁表示：“近年来，西安不断深耕高端制造、先进工业等领域，产业链逐步完善，未来此类企业及其上下游企业的需求增长仍值得关注。此外，在线教育行业在经历政策性调改后年初有复苏迹象，此类企业的租赁需求有望成为后续市场新增长点。”

零售物业市场

2024年第一季度，西安零售物业市场未录得新项目入市，西安优质零售物业总存量目前至641万平方米。消费市场方面，“假日经济”带动本土消费增长，春节期间，西安旅游热度攀升明显，3A级以上景区游客数量超千万人次，旅游演艺热度空前，推动季内西安消费市场整体呈复苏态势，消费需求不断提升，加之部分商场前期调改完成，全市优质零售物业空置率环比下降1.5个百分点，至10.3%。

餐饮业态引领复苏 餐饮品类季内活跃度显著提升，其在新增需求中的占比至40.6%，同比上升近10个百分点。另据公开数据显示，西安1-2月的餐饮收入较去年同期上涨10%。一方面，在旅游经济与会展经济的带动下，餐饮、住宿类的消费需求攀升；另一方面，近年来餐饮业态消费场景不断创新，提供集社交、打卡于一体的消费空间亦促进消费需求释放。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“餐饮业态借文旅经济、演艺经济、赛事经济之风引领复苏，近年来陆续有不同赛道的餐饮品牌进驻西安并持续扩张，极大地提升了西安餐饮品牌丰富度，丰富消费者味蕾的同时更是促进了消费需求的持续释放。” 另外，就细分业态而言，季内新增休闲餐饮占比最高（72.5%），以云贵川菜为主；其次，烘焙、饮品类仍保持活跃，季内录得包括Blueglass、裕莲茶楼在内的多个品牌首店积极入驻西安零售市场。

升级类零售商品表现活跃 零售需求方面，服饰品类仍为主力需求，占成交数量的40%，其中精品服饰表现亮眼，典型成交包括BY CREATIONS、Self-Portrait分别入驻SKP和赛格国际购物中心。此外,升级类零售商品需求仍表现活跃，除京东电器继续扩张外，来自丹麦的视听品牌Bang&Olufsen、来自英国的奢华手机品牌VERTU也于本季度开业，为市场带来更多新意，而相较于去年较为活跃的新能源汽车在本季度扩张速度呈放缓趋势。

展望2024年，西安预计将迎来宜家荟聚、西安万象城等多个大型商业体开业。持续的大规模新增供应下，商业市场的竞争亦将进一步加剧。然而，代表性项目的入市必然伴随着创新的消费场景打造和丰富的品牌招引，对于激发新消费需求、重塑城市零售物业市场格局具有重大意义。