第一太平戴维斯发布《2024年第三季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告

消费者服务行业需求攀升 中小面积段租户主导市场需求

非标商业为消费市场注入新活力 需求快速转变引发业态加速调整

甲级写字楼市场

2024年第三季度，西安甲级写字楼市场供应端持续放缓，未录得新项目入市，总存量保持在220万平方米。需求端方面，季内带看量和成交量下探，市场活跃度呈下滑态势，退租面积相对稳定的同时新租面积下降明显，致使净吸纳量跌幅较大，约- 0.7万平方米，空置率因此环比上升0.3个百分点，为24.3%。租金方面，租赁策略趋向价格敏感型的租户增长明显，加之在共享办公及二房东更为灵活的租赁政策影响下，更多的业主方选择降低租金以提高项目竞争力，致使全市平均租金环比下降0.8%，至每平方米每月98.8元。  

消费者服务行业需求攀升  季内，新增需求结构发生显著变化，消费者服务行业跃居第一，占新增需求总面积的22.8%。从细分行业来看，教育服务类企业延续上半年活跃态势，本季度在甲级写字楼持续释放租赁需求。此外，美容美体类机构表现活跃，推动此类消费者服务行业租赁需求上扬。值得一提的是，伴随西安文旅近两年不断出圈，西安旅游 行业发展强劲，包括上下游关联企业均释放出部分租赁需求。

房地产行业及制造业位居本季度新增需求第二和第三位，面积占比分别为18.5%和12.6%。值得一提的是，就行业净吸纳量来看，季内制造业及传媒和娱乐行业的表现亮眼，在甲级楼内的租赁占比呈增长态势。西安近年来聚焦先进制造业发展，年内多个外资制造企业签约落户西安，公开数据显示，上半年西安市制造业利用外资比重较去年同期提升46个百分点，衍生出相关租赁需求释放。另外，西安近来广告及新媒体行业发展势头较好，上半年，西安市规上广告业营业收入同比增长15.3%，相关企业如新媒体广告公司、直播电商公司进驻甲级写字楼趋势明显。

中小面积段租户主导市场需求  成交面积段方面，季内800平方米以内的新租成交超5成，中小面积段租赁需求主导市场，300平方米以内的面积段占比环比提升26个百分点。在宏观经济增速放缓、市场信心不足的背景下，企业通过减少租赁面积以控制办公成本，推动小面积段户型需求占比上扬。

展望2024年第四季度，西安甲级写字楼市场或将迎来超22万平方米新增供应入市。目前，需求回暖受阻，新项目的入市或将进一步加剧市场竞争压力，西安甲级写字楼市场仍将面临挑战。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“不少传统行业仍处结构化调整阶段，企业扩张步伐放缓，其租赁需求释放受阻。而值得关注的是，部分行业例如制造业、直播电商和教育培训类企业等表现出较好的势头，此类行业未来有望成为新的需求增长点。”

零售物业市场

2024年第三季度，西安零售市场供应端未录得购物中心项目入市。消费市场活力保持稳定，假日经济叠加政策端扶持，全市优质零售物业出租率企稳，加之租赁面积较大的服务业态需求回升，拉动市场空置率环比小幅下探0.3个百分点，为10.2%。租金方面，部分项目租金下行，致使全市平均租金环比下降。

非标商业为消费市场注入新活力  本季度虽未录得购物中心类项目入市，但当下各类创新型商业形态不断涌出，为城市注入新活力。季内金旅城·四海唐人街东方集入市，总体量约1.5万平方米，项目在保留建筑自身空间感的同时融入街巷理念，打造出极具烟火气的新商业空间。引入多个休闲餐饮及娱乐服务类业态，叠加创意文化展区，形成极具本地特色的消费空间。与此同时，位于曲江的D16创意街区开街，有别于传统盒子商业的空间形态以及在营业时间方面的限制，项目引入丰富的餐饮业态以及健身房、KTV、台球馆等服务业态，创新24小时街区运营理念。

需求快速转变引发业态加速调整  2024年第三季度，餐饮业态新增需求占比约33.4%，环比下降5.1个百分点，同比下降7.9个百分点，需求活跃度显著回落。细分品类来看，此前发展势头良好的咖啡、烘焙品类由于行业竞争逐渐激烈其扩张速度明显放缓，但季内仍录得个别品牌在西安开出首店，如Peet's Coffee皮爷咖啡择址曲江创意谷及高新大都荟，Ciao Panificio by B&C在大悦城开出门店。

新增需求零售业态占比仍居首位，约49.4%。服装配饰在细分品类中仍占比最大，其需求活跃度保持稳定。值得一提的是，综合品类集合店活跃度提升，季内录得多个品牌在西安持续扩店，此类品牌聚焦生活场景、通过提供更为细分垂直的产品吸引年轻消费群体，消费需求上扬。而此前保持活跃增长态势的新能源汽车及电子产品在本季度需求减弱，分别环比下降2.4个百分点和3.9个百分点。服务业态需求季内环比上升5.8个百分点，为17.2%，KTV、电竞馆、个人护理等仍为主力需求来源。

展望2024年第四季度，西安市场预计将迎来CCBD万象城及龙湖未央天街两个新项目入市，优质项目的开业将为消费者带来更为丰富的购物体验，激发消费潜力。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“西安作为国内重要的旅游城市，文旅经济衍生的消费力不容小觑，伴随着文旅场景的持续拓宽，相关消费需求如地方特色餐饮、妆造馆、国潮文创产品等将被进一步激发。”