建行将发行房贷不良ABS 显示陕西内蒙曾炒房至断供

斯塔福

9月23日，建设银行将发行国内首单个人住房贷款的不良资产支持证券，名为“建鑫二期”，其发行说明书披露了截至2016年7月6日，被纳入基础资产池的该行按揭贷坏账情况。

建设银行是国内按揭贷规模投放最大的银行，其入池按揭贷款的不良情况，具有一定的代表性。但考虑到回收率及收益等，该样本尚不完全反映中国按揭不良的全貌。

“建鑫二期”的基础资产池纳入了全国7980 笔个人按揭贷的坏账，借款人分布在全国 20 个省份及直辖市，共82个城市，涉及42个职业，规模共29.93亿元，次级、可疑类占比分别为53.4%和46.6%。

从时间来看，从2014年下半年开始，近两年按揭贷不良暴露明显。发行说明书显示，资产池贷款自发放起到首次成为不良的账龄时间主要为一到五年；贷款首次成为不良后，到2016年7月的不良账龄主要不超过两年。

从地区上看，按揭贷不良集中在陕西、广东、重庆、内蒙古、辽宁以及计划单列市大连。入池贷款中，陕西未偿还本息余额为6亿元，占比约20.5%；广东、重庆的余额近2.5亿元，各占比8%；内蒙古、大连余额约2.2亿元，各占比7.5%左右，合计占比52%。

具体到城市而言，西安市入池不良贷款本息余额占比最大，近12%；榆林次之，占比8.7%；接着是重庆、大连、鄂尔多斯、成都、沈阳、青岛，分别占比8.1%、7.4%、6.7%、4.2%、3.8%、3%。

这暴露出，以煤炭为主的陕西、内蒙古，由于煤价下跌，投资性炒房风险集聚，断供明显，成为了按揭贷的重灾区。而重庆、大连、成都、沈阳等城市，主要是小微企业经营不善、地产风险暴露等原因。

斯塔福

比如，重庆银行2016半年报指出，个人不良贷款较2015年末增加了0.15个百分点，主要是部分小微企业出现停业甚至倒闭现象，导致小微企业主的个人经营性贷款及商业地产按揭贷款不能按时偿还。2015年底，一位四川省监管层人士对财新记者表示，房地产领域信用风险呈现集中暴露趋势，已经发生多起由于楼盘烂尾而引发的购房客户集体断供事件。（见《财新周刊》 2016年第4期“银监高举防风险指挥棒”）

这些按揭贷的重灾区，未来前景如何？据财新记者了解，目前地产市场分化明显，总体而言，西安、重庆、成都等城市地产市场略微回暖，其他地区则较为惨淡。比如联合资信评级报告就指出，2015年榆林市房地产开发投资近47亿元，较去年下降36.4%，房屋销售面积52万平方米，较去年销售量腰斩，下降近50%。“由于房地产市场库存较高，房价下跌，投资投机性需求下降，刚性需求不足，销售缓慢的局势仍将延续，榆林地区房地产市场面临的销售压力依然较大。”

“建鑫二期”发行说明书显示，入池贷款中，一二线城市占比近57%，一线城市中，北京、深圳也有按揭贷不良。“建鑫二期”发行说明书显示，入池贷款中，未偿还本息余额中，50万元以下的贷款占比最高，为53%；最大的一笔不良按揭不超过500万元。而坏账规模居前五位的借款人中，有四人的房产在深圳，贷款在400万元以上。

借款人特征方面，出现断供的主要是30岁到40岁的人群。入池贷款中，借款人年龄主要集中在30岁-40岁的区间，这部分未偿本息余额占比42%。家庭年收入为5万元到20万元的借款人，其未偿本息余额近60%。

具体职业上，行政文职人员、行业服务人员、专业技术人员、小微企业主及个体户，这四类职业的按揭贷不良较多，未偿还本息余额分别近9亿元、6亿元、4.2亿元及3.9亿元。这部分人群的坏账规模占到了入池规模的75%。

值得注意的是，从2011年到2015年，建设银行的按揭贷不良率分别为0.2%、0.18%、0.17%、0.21%、0.31%。

但是，该行未在发行说明书中披露个人住房抵押贷款的历史回收率。对此，建行表示，这是因为“考虑到个人住房按揭贷款回收情况数据，在当前经济形势与市场环境下相对敏感，披露该数值可能会对房地产市场产生波动影响，并可能对境内个人及机构投资者产生误导，同时，可能出现媒体炒作等不确定因素，造成一系列不可预计的结果。”

评级机构中债资信提示，建鑫二期入池不良贷款的回收情况受房价影响不确定性较大，“目前，整体宏观经济运行压力较大，局部区域因产业结构受到较大冲击，尤其是资源开发依赖程度较深的城市，间接导致当地房地产市场交投清淡、均价下滑，如内蒙古、陕西、辽宁等部分城市；另一方面，在过去较大力度的去库存刺激下，部分一二线城市的房地产销售态势良好，但过快的涨幅也可能引致供求比例失衡从而使调整提前来临。”

对此，中债资信在回收率估计中已考虑上述因素，并对抵押物市场价值进行了修正

aw1028

  “断供”……


是不是夸大其词了些？？？