土地市场不规范,让西安人民很“幸福”

chenyl2001

作为南京土地熔断机制政策实施后,南京最大的一场土地竞拍赚足了眼球。7月8日下午,南京集中出让10幅地块,其中8幅为住宅地,均设定了最高限价。除了超过40家房企参与抢地之外,更奇葩的是,8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。

　　看到南京等城市的土地市场,开发商为了抢一块地拼的你死我活的,地王频出的同时甚至眼睁睁的看着拍卖的土地熔断终止出让之后谁也没摘到,估计西安市场上的开发商都“呵呵呵”笑了,突然觉得我们西安人民很幸福。

　　土地市场的不规范让西安的地价很低,所以我们看到西安房价很低。如果西安的土地市场真的要走规范的招拍挂,估计西安房价早都过万了。

　　西安国土局每个月都会挂出那么几幅地块,其中不乏高新、经开、航天等热点板块的,起始价、最高限价会在挂牌信息中标明。实际上,这些地早已经名花有主了,基本都是以起始价成交,挂牌只不过是走个程序罢了。千万别天真的以为那些土地是真的在竞拍呢。

　　这种名花有主的挂牌土地,一般是出于两种情况:一种是城中村改造项目的用地,才完成集体土地转国有土地,补挂土地手续;另一种是“地主”企业完成土地一级开发后,定向挂牌给某开发商。

　　所以你会看到,这两年新进入西安市场的开发商是很难通过招拍挂正规程序在市场上拿到土地的,碧桂园的公开找地就是一个例子。而且即使是已经扎根西安市场多年的开发商,在招拍挂市场也基本拿不到地,比方说万科。

　　西安二环边、三环边确实还有那么一些地段非常好的地块可供开发,那些地在在公开信息上是还没有挂牌的,没有被哪一家开发商摘得,但实际上那些土地早已经名花有主了,想拿地的开发商就别多想了。大牌开发商即使有钱,在西安也无法任性。

　　所以,对于外来的开发商而言,要想在西安市场上有地可开发,就只能寻求西安当地的“地主”合作了,或者收购部分股权。融创和天朗、融创和科为、云南城投和海荣、碧桂园和荣华、万科和荣华、万科和中国铁建、万科和威龙、红星美凯龙和中登等等,这些都是例子。西安本土开发商有地、有当地关系,外来大牌开发商有钱、有品牌、有产品模式,这种一拍即合绝对是不错的选择。大家都能够活下来,能够在西安市场发展了。

　　纵观西安土地市场,出现多家企业多轮次竞争叫价拍土地的情况非常罕见,我印象中只有两次,而且两次都出现在长安区:

　　一次是2011年初,长安区樱花广场旁那块地。经过22家开发商激烈角逐、137轮报价,最终被西安铁锋房地产开发集团有限公司(以下简称铁锋地产)以3.81亿元拍的,每亩地成交均价达1072万元,刷新当时的西安单价地王。不过,这个地王运行相当不顺,有媒体称,2011年以每亩1072万元被竞拍的樱花广场西侧土地项目,2012年被重新拍卖,该宗土地经竞拍,由陕西佳龙房地产开发公司,以12200万元竞得,折合每亩约343万,为“地王价”三分之一。

　　一次是长安区万科城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图东侧地块,这块地当时有紫薇、万科、合能、海亮等几家有实力的开发商一同报名竞拍,从每亩300多万元叫到了每亩600万元,经过了149次叫价,从起拍价叫到了最高限价,然后进入竞拍保障房面积,又经过了几十轮的竞争,最终房企大鳄万科退缩了,已经严重算不过来帐了,合能最终拿下此地块。自从西安市土地市场规范以来,这是第一次也是唯一一次土地拍卖达到最高限价,更是第一次也是唯一一次竞拍保障房面积。

　　西安土地市场的不规范、并非真正的招拍挂,有好处也有坏处。好处是西安土地市场无竞争,地价很低,所以西安房价一直很低;坏处是西安土地价格很低、房价很低,西安的这些地产项目就谈不上对土地的尊重,更不用谈做出多么好的产品了。

　　因为,地价基本占到了西安地产项目成本的40%-50%,再加上建安成本、配套费用、税费、财务成本等等,决定了项目的利润是非常低的,这两年在西安开发项目不亏损就要谢天谢地了。土地成本比重高、利润摊薄、房价低,决定了开发商不可能用太多的精力、心思用到产品上。因为产品上投入的多了,意味着成本上升,房价要远超市场价格,是很难被市场接受的。

　　正如一开发商说到:“西安房地产逐步规范化的道路上,需要更多实力开发商的合力共赢!对于城市、对于土地、对于文化、对于品质的尊重,真正的高端生活即将在西安呈现!”

原文链接http://mt.sohu.com/20160716/n459527870.shtml

chenyl2001

西安“新地王”未完成交易要重拍，背后原因让人咋舌！
http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-15/1061991.html
西安一块土地，在拍卖之前就引起众多关注。甚至从报名时间起，就有西安主流媒体与自媒体追踪。更劲爆的是，西安国土资源局官网消息称，网挂系统故障，12月14日交易的记录和结果无效，15日进行现场竞拍。


一块土地的拍卖能吸引众多注意力，不外乎几种因素：

1. 地块处于黄金地段，多个大佬之前就垂涎三尺；

2. 拍卖之间轮番加价，刀光剑影，吃瓜群众，喜闻乐见；

3. 高额的土地出让金，缔造出新的“地王”；

然而西安一块土地，在拍卖之前就引起众多关注。甚至从报名时间起，就有西安主流媒体与自媒体追踪。

更劲爆的是，西安国土资源局官网消息称，网挂系统故障，12月14日交易的记录和结果无效，15日进行现场竞拍。

粉巷君（微信ID：粉巷财经）注意到，这宗土地招拍挂，事先张扬，事后追踪，其实是西安多年以来少有的、真正意义上的竞拍。

那么问题来了：西安的土地为什么就不能像拍卖会的古董一样，轮番举牌竞拍呢？往下看！

一桩事先张扬的招拍挂

西安东二环一宗地籍编号为XC3-4-571地块的招拍挂信息一招挂，就备受瞩目。这桩12月14日16时截止的招拍挂，早在12日16时报名时间一经公布，就有媒体闻风而动。为什么？先看地块的“成色”！

位置：西安新城区华清西路以南、金花北路以西

面积：折合137.42亩（居住用地）

容积率：≤2.8；绿地率：≥35%；建筑密度：≤20%

出让年限：70年

保证金：3.5亿元；起始价：6.9亿元；没有设定最高限价

最重要的信息：该地块是陕建机厂地块的一部分，非城改地块

上面信息可以解读为：

① 主城区几无净地的情况下，忽然出让新城区超过100亩地块——绝对的肥肉。

② 这是一块非城改地，对外来房企来讲，不用掺和城改的程序——绝佳的选择。

③ 3.5亿元保证金、近7亿元的起始价，意味着已经在客观上将绝大多数中小房企推在门槛之外——大佬们厮杀了，还不来吃瓜看戏？

④ 未设定最高限价，业内估计这块成交价会超过10亿元——西安新“地王”。

由此看来，这块地事先张扬、备受关注，也在情理之中。

诡异一幕：系统出现故障  重新现场竞拍

这宗土地采用网拍，截止时间是12月14日16时。

12月14日14时35分左右，第29轮的价格已经到了12.7亿元，一直到了14时58分的第40轮，价格已经到了16.3亿元。

随后的事情，粉巷君（微信ID：粉巷财经）不知道了，因为网页打不开了。西安市国土局的公告给出的解释是：国土局网挂系统出现临时故障。

如果按16.3亿元报价计算，这个地块溢价率达136.23%，折合每亩地价1186.32万元，最低楼面单价约6354.5元。

12月14日午夜，西安市国土局忽然发出通知，称XC3-4-571地块“由于网挂系统故障，宗地未完成交易”，并拟12月15日对该宗地组织现场竞拍。



“事先约定”的西安土地招拍挂市场

我们再回到开头，为什么一个普通的招拍挂，在西安都能上演得轰轰烈烈？答案是，西安近年来的土地招拍挂市场，很少有真正意义上的竞拍。少见自然多怪！

一块净地，开发商掏了钱，办了手续，盖房子，这当然是最顺利的。然而在西安，情况要复杂得多。

西安主城区几乎没有净地的情况下，开发商面临两个选择： 要么主城区之外摘地，要么参与城改。

如果要选择一，别忘了李嘉诚说过地产项目最重要的要素：地段、地段，还是地段。主城区之外的地块绝大多数不及主城区内优质。

如果要选择二，则意味着参与城改，就要面临繁复的城改手续和不确定的拆迁和安置难题。而就近10年来讲，西安土地出让市场最大的特点就是城改地块占比极大。

此前有房管部门的负责人对粉巷君（微信ID：粉巷财经）分析称，在上述情况下，开发商要参与城改项目，地方政府就要给予一定的补偿，无论政策还是土地出让金方面。（这已经是公开的秘密。）

在拿地之前的环节，开发商一般先和政府协商好，开始征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广，然后才是正式招拍挂。

而参与招拍挂的开发商当然洞悉其中门道，自然不会参与加价。所以就出现了几乎全是底价拿地的情形。

如果有人打破“潜规则”会出现什么情形？

试想一下，如果A开发商做了征地、拆迁、安置等工作（事实上，上述工作也是最难的环节），在招拍挂的环节中，被B开发商摘走了地块，会出现什么情形？

粉巷君（微信ID：粉巷财经）记忆中，西安土地招拍挂市场未出现过类似场景，不过与西安比邻的郑州今年就出现过“拍飞”的情况。

和西安一样，郑州城改项目的手续与遇到的拆迁、安置等问题并不比西安轻松。2016年7月7日，在郑州某本土开发商先前介入的地块招拍挂之后，一个名为“k2”的北京开发商忽然加入土地拍卖行列。

好戏来了！

平时你们不是低价交易吗？对不起，那是没遇到我k2！不客气地讲，k2用“显规则”打败了“潜规则”——它拿到了地块。

对郑州本土开发商（或者习惯郑州土地出让习惯的开发商）来讲，默认了此前拿地的“潜规则”，在他们眼里，k2是搅局者：别人征地、拆迁、安置、土地平整、地块推广一系列难办的环节办完了，k2坐享其成。

但对k2来讲：我所有拿地的手续、资金、程序是合法的，为什么不能参与摘地？

然而“强龙压不过地头蛇”，k2在郑州的最新动态：k2暂时中止了在郑州市场拿地。

k2暂时离开了郑州土地市场，但遗留的土地市场转让的顽疾并没有消除。相对于西安来讲，虽然真正招拍挂有可能缔造一个新的地王，但整个形同虚设的土地招拍挂市场，其顽疾同样没有消除。

jstef

长安的光复

这篇文，很赞。

qishi3717

好文