从未央到航天，龙湖商业在西安有大动作！

悦西安

龙湖天街航天项目效果图

早在去年，坊间就传闻龙湖商业将在航天基地有所“行动”，直到前不久，龙湖云河颂凭借“千人摇+航天首席居所”的光环引发热议，我们才发现，在“轻重并举”战略下，龙湖天街已正式签约航天基地，以轻资产模式拿下约9万㎡的商业面积，成为航天基地商业体量最大的综合体。

对商业资源较为匮乏的航天来说，龙湖的入场，无疑为区域商业带来新增长点。而从龙湖商业在西安的整体布局中，也反映出其“轻重并举”战略的稳步落地，从2021年至今已经累计获取近30个轻资产项目。

加上此前官宣的长乐天街、未央天街，龙湖商业在大兴星悦荟、曲江星悦荟、香醍天街的基础上，就此形成“4座天街+2家星悦荟”的城市布局。而开发体系高度成熟的龙湖商业，不仅仅只看重规模优势，同频城市多中心的发展步调，才是它的出牌逻辑。

龙湖西安长乐天街效果图

重点布局，撬动区域更新

自2014年大兴星悦荟开业，龙湖就陪伴西安走过了商业发展最快的9年。

当时，西安商业的聚集效应，仍体现在以钟楼为代表的传统商圈和人口密集的城南，从选址南二环的怡丰城(2011)、凯德广场(2012)，到进驻大唐不夜城的曲江银泰(2011)、落子小寨的赛格购物中心(2013)，似乎都伸向外围节点，也让市场有了更多拓展空间。

龙湖西安大兴星悦荟

就拿大兴新区来说，地处西安城墙西北角2km，因为承载莲湖区21世纪第二个10年的土地开发与建设，快速交付的社区在短时间内聚集了大量人口，商业配套严重滞后，外界将其定义为1.5环上的“睡城”。

而龙湖星悦荟不仅是大兴新区首个商业体、龙湖商业西北首秀，也是当时的“城西新生活乐享中心”。与其一同就位的，还有多个品牌城西首店，和一路之隔的龙湖水晶郦城，二者共同提升了大兴新区的颜值和时尚度，也提升了整个区域的更新速度。

随着龙湖星悦荟的开业，政府下决心加速推进桃园北路打通、大观园拆除、星火路立交三大工程，隔壁的老城根Gpark也获益匪浅，与星悦荟差异化招商，1+1＞2共筑商圈，让大兴新区拥有了更多人间烟火。

龙湖西安大兴星悦荟

紧随其后的曲江星悦荟(2015)，同样是一名商业“拓荒者”。

对于老西安人来说，曲江的边界正逐渐模糊，唐城墙新开门以东则也承接了大量新西安人的购房置业。社区密度大而商业布局稀缺，于是星悦荟瞄准曲江腹地，让更多商业品牌走出南湖看曲江，面向更广阔的消费客群，快速建立市场热度。

龙湖西安曲江星悦荟

对日益外拓的曲江来说，临街商铺、小区底商一直是人们日常采买物资的地方，否则只能自驾或搭乘交通工具外出消费，而曲江星悦荟的出现，堪称家门口的购物中心，既辐射周边社区，又能兼顾雁翔路中轴，弥补曲江东翼商业空白，使“二环南、曲江北、南湖东”这一核心三角区，开始成为曲江商圈新元素。

重要的是，曲江星悦荟的周边城市功能也迎来优化，像曲江路高架、曲江转盘改造、北池头二路立交、曲江青少年体育活动中心等等，均肇始于此。

不过，一时的成就，并未影响龙湖商业的拓展策略，龙湖西北首个天街终于在2020年投用。

约10万㎡的西安香醍天街，开业当日满租，开业率超99%，被誉为西安商业界第一开业率。尤其在华阳城和浐灞凯德广场已经投用的情况下，香醍天街依然保持强势增长，可见并非仅仅填补区域空白这么简单，而是从细节入手，将购物中心变为生活中心，创造更多可被记忆的消费场景。

连同周围3km半径的城市界面，都因香醍天街的落成，产生连锁反应，幸福林带至浐灞岸线之间的人口活力，被有效释放。

龙湖西安香醍天街

可以说，无论大兴新区、曲江新区、浐灞生态区还是未央区、新城区或航天基地，龙湖都在不同的发展阶段，深度参与价值共建，将商业升级转化为城市升级。

持续经营精准把控，激活线下消费

自2000年至今，龙湖商业已走过22个年头，截至去年底共计76座商场投入运营，开业总建面约722万㎡，布局超过30城，合作品牌超6000家，仅2022年全国总营业额就达到423亿元，足以显示蓬勃的生命力。

和盖房子用来解决居住目的不同，与龙湖商业相关联的生活场景更复杂，社会诉求更宽泛，为城市创造的价值，也更多元。

一半新城，一半古城 ©悦西安

比如，将更多精力投入精细化运营的构建，从科学招商、持续创新、私域流量三个方面展开，我们或许可以了解更多。

其一，对消费需求精准把控，科学研判招商逻辑。

比如大兴星悦荟，根据周边在建社区的体量和客群年龄构成，开业之初就率先引入包括优衣库在内的城西首店，后针对上盖物业的公寓客群进行灵活调改，填充星巴克、7-ELEVEN、茶话弄等年轻人光顾频率更高的品牌。

仅2023开年第1个月，项目就调整引入杉姐老火锅、浩悦运动中心2家城西首店；好利来、好特卖、茶百道、上汽大众4家全新概念形象店在内的12个商户；3月再次签约火焰里牛排烤肉自助西安首店，为大兴商圈快速升温营造暖流。

再如曲江星悦荟，基于周边极高的入住率，和紧挨高校的特殊地缘条件，不断扩大餐饮品类占比，先后引入海底捞24h店，以及兰湘子、虎丫炒鸡、李想大虾、小六汤包、楠火锅、阿战卷凉皮等连锁化程度较高，获客能力强的餐饮商户，成为社区中心的“第二食堂”。并适时补充舞蹈塑形、推拿采耳、美发沙龙等，为需要生活放松、缓解压力的客群提供服务。

公开数据显示，曲江星悦荟2023年第1季度（截至3.27）增长明显，必胜客同比提升883%、兰湘子同比提升301%，有15家商户同比提升超过100%，而奈雪的茶、茶话弄、李想大虾、鱼酷同比提升均超过50%。

其二，拉动品牌效应，空间持续创新。

为了让人们在距家更近一步的尺度，实现多功能多场景消费，龙湖商业遵循共情与创新的原则完成空间腾退，如曲江星悦荟对商场LG层原有一字型动线，改造为一条以服务配套、生活体验为主的互通街巷，大兴星悦荟则打造下沉街区夜市和屋顶休闲花园，使不同的品牌，穿插焕新。

像乐刻健身、Swisse等新品牌在西安的首批门店，就被两家星悦荟收入囊中。不给品牌设限，紧抓特定人群，龙湖商业才能放大优势，从容应对市场变化。

而在平衡“新意”与“心意”方面，“共同成长”始终作为一个开放式命题，指引龙湖商业的西安之旅。

以西安香醍天街的筹开为例，外界曾一度担心受到疫情影响，制约场地发挥，但龙湖联动品牌资源库，积极开展招商工作，将奥飞欢乐世界西北首店；爱玩嘉年华、Colorlab等城东首店及盒马鲜生(6300㎡)西北最大门店引入，打造区域级商业，并高分交卷。

无论零售，餐饮、生活娱乐，时尚好物还是家庭亲子等，都能在香醍天街找到相应落位，甚至不少外阜品牌，都视龙湖为进入西安的优先跳板。而春节当月（2023.1），吉布鲁牛排海鲜自助、爱玩嘉年华等多个品牌业绩名列西安第一，奥飞欢乐世界西北第一、孩子王达成率陕西第二。

其三，运用“珑珠”积分，建立龙湖全生态私域流量。

对用户来说，商场积分并不陌生，“珑珠”除了用于龙湖各消费场景提供的产品和服务外，根据相应等级享受额外优惠，还能通过累计积分，前往不同小程序，兑换不同商品和服务。

令人惊讶的是，“珑珠”作为一种线上积分的创新应用，将龙湖集团旗下地产开发、商业投资、长租公寓(冠寓)、物业管理等所有类别纳入，且均能生成积分奖励，而反过来，又可用在上述消费项目，甚至抵扣龙湖购房款。

整合消费活力的同时，线上通道大量减少了沟通成本，强化客群粘性，培养了年轻人的消费习惯。“珑珠”在业内的独树一帜，正是龙湖商业从自我革新带动行业革新的重要路径。

“珑珠”积分的全业态场景

放大TOD价值，让更多角色分享城市红利

凭借“珑珠”，龙湖商业的私域流量，如滚雪球般快速建立，面对西安这样的国家中心城市、新一线城市，自然需要有的放矢。

与其他特大城市相仿，西安的城市肌理，正逐渐形成多中心多组团的空间结构，或围绕大型社区群落，或盘踞重要交通节点，或紧靠独特文化地标。但一个突出的现象是，传统商圈后继乏力，大量次级商圈取而代之，整个社会的消费活动需要新载体来支撑。

2025年，西安将以422km位居全国已获批线路里程第11位，一座城市的地铁建设及开发程度，是其经济发展水平的体现。此时龙湖的角色就至关重要。包括深度参与城市空间、服务场景的重构，成就新的城市中心，而依托TOD站点进行的综合体开发，正是龙湖商业的强项。

龙湖商业西安区域分布图

作为国内TOD商业的先行者，龙湖积极参与了国内多个城市TOD开发，已开发项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超过1000万㎡，但结合大型城市公园进行综合开发的POD项目并不多。

结合未来的商业趋势，龙湖长乐天街与航天新项目都具备“TOD+公园+天街”的属性，业内将包含TOD功能在内的开放型商业综合体，定义为POD，即“会呼吸的商业”，意在表达家庭消费、旅居消费、生活物资消费之外的精彩体验。

而先前公布的西安龙湖长乐天街（Line8+幸福林带）、近期签约的龙湖天街航天项目（Line4+Line15号线+中湖公园），就分别代表了轨道交通和POD形态在西安的创新场景，与国家、城市战略层面成功契合。

龙湖长乐天街效果图

从龙湖新一轮战略布局来看，长乐天街定位区域级全客层一站式生活中心，覆盖超市影院、快时尚、国际名品、亲子、品质餐饮等多个业态，以更灵活的经营形态模式吸纳更丰富多元的业态，目标直指未来西安地标性高端商业体，为城东打造中心化、高效、多元的城市活力圈。

而独具航天城中湖公园视野的龙湖天街新项目，则兼容龙湖商业与合作方CEC创想中心的共同诉求，将“高颜值、轻商务、聚欢享”作为项目潮向新纪元的核心理念，瞄定中产家庭、政商客流，革新航天区域消费升级，实现区域商业的“破冰”。

在体量方面，距地铁口仅300米的未央天街，商业面积超过11万㎡，将通过匹配完整丰富的业态组合，全力打造餐饮、亲子、服务体验业态优势，引入特色品牌，促活片区居民消费力，构建城北理想生活空间。

龙湖未央天街效果图

透过“空间即服务”的品牌战略，龙湖正在实现“站点”向“站城”的转换，以全新的TOD+POD形态，为“4+2”网格化布局注入强劲动力。

从此前单一商场，到搭配公寓、街区创造立体生活方式，再到融合商务办公、酒店和高品质社区，与项目周围的城市功能、公共配套形成内外联动，龙湖商业的每一步，都在解决市场痛点，让更多人分享城市发展的红利。

龙湖天街航天项目及中湖公园

值得一提的是，龙湖商业在西安的增量，绝不会局限于新商场开业、新形态创建这些肉眼可见的末端消费，而是基于消费洞察，紧跟城市脉搏，携手不同的合作伙伴，跨界联动，放大龙湖商业的价值。

毕竟西安城市层级的跃升，需要更多共建者，龙湖商业凭借“4座天街+2家星悦荟”，势必在西安这个“舞台”上一展身手，在充满挑战的市场环境，随时做好答题准备。

海星空

龙湖还是强！

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