在扩张条件愈发有限、土地大量开发的背景下，当前城市发展已步入存量提质时代。作为国家首批入选城市更新试点名单的城市，西安曾针对内部不同板块的发展路径，提出了“市级统筹、以区为主”的行动机制。
近期，规划局层面一连公示多个片区国土空间详细规划内容，涉及小雁塔、青龙寺、团结村等板块，可以说，这些中心城区板块的未来发展走向正逐渐清晰起来。
小雁塔片区：结合文保，建筑限高发生调整
身为西安历史街区的关键组成，有关于小雁塔历史文化片区的一系列规划，自曝光以来就引起多方关注与期待。
小雁塔历史文化片区 航拍©悦西安
片区总用地38.55万㎡，以小雁塔为核心，东、西侧分别紧邻西安城市中轴长安路与历史上隋唐长安城中轴线朱雀大街，规划旨在通过对板块内部进行整合，实现历史空间的活力复兴与现代重塑。
功能布局方面，整体区域划分出小雁塔遗址公园区、遗址文化展示区和城市客厅商业区，因而能够看到其土地规划性质主要涵盖城市绿地、文化设施和商业用地三大部分。伴随片区打造深入推进，遗址公园区与文化展示区现已基本建成开放。
安仁坊遗址展示馆
其余未呈现地块，属于内地第四座太古里项目。与大多数项目前期流程一致，文物勘察工作是必不可少的环节，从去年上半年正式摘地至今，相关考古作业仍在不间断进行。
值得一提的是，为配合片区综合改造，早先于小雁塔西北区域开展的考古发掘工作，就发现出朱雀大街五桥并列遗址等成果。因而面对片区后续地块考古时，也就显得更为谨慎，太古集团方面也曾公开表示称，在商业开放中坚持文物保护优先，做好文化保护、发掘与展示。
而翻看此次发布的片区规划变更公示内容，调整的直接原因同样得到了明确——因《小雁塔保护规划（2021-2035）》于2021年批准，保护范围发生变化，且根据文物发掘情况，部分地块建设要求发生变化，需对地上和地下规划指标进行调整。
小雁塔历史文化片区部分地块性质调整
西安太古里最新效果图
梳理变更前后相关信息，能够发现调整主要体现在用地性质、地块面积、区域限高等方面。
用地性质上，西安博物院内部广场绿地由原先2个地块合并为1个地块（DK-3），介于景区与商业之间新增城镇道路用地（DK-14）；小雁塔南广场一文化设施用地（DK-9）转变为文物古迹用地，相应占地、建筑面积均有所扩增。
地块面积部分，太古里整体地上、地下商业建筑面积较此前优化约2万㎡，其中北侧地块（DK-13）因安仁坊第七横街遗址及南侧水沟等遗存发掘，净用地面积指标由9.7万㎡减少到约9.23万㎡；南侧地块（DK-12）在净用地面积未发生较大变化的情况下，增加了地下商业和停车部分建面。
同时，依据小雁塔最新保护规划，还需对片区内建筑高度作出控制，指标调整后的太古里北侧地块建筑高度不超过36米，南侧则限制在9-12米之间，猜测将从轮廓上有意塑造核心视觉通廊。
青龙寺片区：构建主、次轴线视觉通廊
相较于小雁塔片区的动作频频，一同出炉的青龙寺片区国土空间详细规划，则是对区域塑造方向的再次明确。
公示信息显示，整体规划范围涉及南二环以南、西延路以东、新安路以西、西影路两侧的合围区域，涵盖城镇住宅、公园绿地、商业、科研、医疗卫生、中小学等性质用地。
青龙寺片区国土空间规划示意
具体看，片区内除占据核心板块的青龙寺遗址之外，已建成区域多为城镇住宅性质，沿地铁3、5号线走向规划有多处商业用地，而青龙寺南侧更新改造待建设区域基本以商业、公园绿地和公共服务基础配套为主。
空间格局方面，提出主、次要轴线通廊构建，其中南北向雁翔路为主视线走廊、东西方向西影路为次视线走廊。另外，打造形成由经九路、青龙路和西影路组成的城市景观眺望系统。
青龙寺遗址景区
既是历史文化遗址片区，其周边建筑高度也提出了管控要求。规划指出，沿道路建筑或与相邻建筑总长度超过80米时，建筑立面应有高低错落，使天际轮廓线富于变化；高层建筑成组群布局的，不宜采用相同或相近建筑高度的布局方式。
目前，建成地块建筑高度均低于100米，而临近青龙寺遗址周边建筑高度并未得到明确，实际将以文物部门最终审批意见为准。
雁塔区国土空间规划—历史文化保护规划图
不久前公布的《西安市雁塔区国土空间总体规划（2021-2035年）》中，青龙寺遗址被列入“一心、两带、多点”的历史文化空间格局，特别提到将围绕区域内文物古迹、文化景观、传统建筑等历史文化资源进行深入挖掘，突出文化传承，提升文化氛围，形成充满魅力的城市公共空间。
团结村片区：优化布局，范围扩至4.92平方公里
早在2020年，未央团结片区就借全运举办契机，发出了打造“北城会客厅”口号，率先开启了焕新升级步伐。
若将刚刚公布的团结片区控制性详细规划与往年规划进行比对，最明显的变化莫过于规划范围。
团结村片区规划范围示意
起初片区位于未央自管区范围内，即北三环以南、太华路与凤城八路沿线，涉及团结村、谭家村两村土地，总用地面积不到3平方公里，至如今整片规划范围已扩大至4.92平方公里。
规划范围为何有如此大的变动？此次调整公示也给出了答案，为优化教育规划布局和教育资源配置，未央区申请对原团结片区相关控规进行优化调整，将其中约3.99公顷中小学用地与位于红旗东路以南、御井路以西一宗面积约3.81公顷的居住用地进行置换，同时对周边用地进行优化统筹。
团结片区城市更新安置项目
作为西安城市更新试点的重点片区，团结村板块包括安置、商务、教育、医养等多组团，这当中，总建筑面积达到77万㎡的38栋安置楼项目已于今年7月起陆续实现交付，内部路网逐步打通完善。
另外，板块内新建中小学校以及未央金融服务中心、未央区养老院项目计划明年交付。
同步定于2024年建成的，还有龙湖商业落地西安的首个轻资产项目未央天街，该天街总投资10亿元，建筑面积约14万㎡，将打造集购物、餐饮、亲子、娱乐的全业态一站式消费体验地，现阶段施工进度已至地上主体部分。 龙湖未央天街效果图
未来，团结村片区也将按照“战略性新兴产业集聚地”目标定位，发挥交通枢纽和行政中心优势，以团结城市更新项目为支撑，集聚数字经济和金融、科技、文化等现代服务业，打造产城融合的现代化新区。
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发表于 2023-9-5 12:13:04
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