好文！《西安楼市悲剧的起源》

惊蛰

       因为工作关系，长期关注中西部核心城市的市场走势，尤其是西安市场。看了一勺君的西安市场走访观感，认同西安市场已经成为低价陷阱的判断，但是它的成因是很有意思的，也是代表了国内中西部很多城市的一个发展缩影，很有研究和借鉴意义。我不是写论文，只是谈谈从个人角度看，这个悲剧的起源和历程。

       21世纪初的十年是中国房地产的黄金十年，一二线城市房价狂飙突进，诸多城市实现了房价3倍以上的提升，不谈一线城市，大量二线城市佼佼者如成都、南京、苏州、厦门纷纷突破万元。

       但是西安，这个中国西北区域的中心城市，城市住宅均价（统计备案角度）仅仅实现2倍增速，从2003年左右的3000元左右的均价，到十一年后的今日，城市住宅均价依然在6500元上下徘徊，而且价格还有下滑趋势。这个价格远比不上旁边的兰州，也比不上郑州，甚至低于昆明和甘肃的天水，略高于银川。这同大家之前感受的地产黄金十年房价高涨状态很不相同——这个城市的房价很低。

       从房地产基本分析逻辑、人口、经济规模、城市角色和吸附力、年轻人数量看，这个现象都是不符合常识的。这个城市的常住人口850万人以上，略低于郑州，但远高于兰州等周边城市，是国内大城市。城市GDP5000亿元上下（没有统计大量军工企业），经济规模相当可以。城市是西北中心城市，教育、医疗、城市基础配套都是西北五省龙头，吸附大量西北五省人口流入。西安高校数量位于全国第3-4位，大学生数量高于国内诸多二线城市。这里房地产交易量活跃，2009年以后住宅年度销售面积在900万平米以上。

       那么，低房价的根源在哪里？在于供求这个经济学最基本原理。这个城市的供求出了问题。

       供求出问题就是说，这个城市的供应太大，而需求有限，更重要的是需求支撑能力不高。为什么会这样？有几个很重要因素。

       第一，地方ZF管治能力低成本运行。

       建国以来，西安城市发展缓慢，政治和经济重心东移导致城市迅速衰落，远不及成都和重庆活跃。三线建设时期，西安迎来发展小高潮，大量军工企业内迁，交大等知名大学迁入。城市迎来了发展，但是也陷入新的问题，这些大型军工企业是央企，税收多交给中央，而地方收益少。地方长期官本位文化主导，民间经济不如江浙活跃，因此地方ZF财政捉襟见肘，举全市之力建设两个国家级工业园区，但外资寥寥，西部大开发尚未开始，外来投资不活跃。为此，地方ZF选择了低成本管理城市的模式，就是权力和责任下放模式，更多权力下放到各区，让区来想办法自己发展，可以要政策，但是市里没啥钱支持。这就导致很多区自谋出路，权力扩张，各自为政，自己解决增收创造效益的问题。

       这直接导致了市政府此后一直缺乏有力的整合能力，无法统一带领各区均衡发展，服从战略一盘棋。比如，整个城市的二环路，陆陆续续修了十年。在房地产方面，直接表现就是土地出让的失控，市里没有节奏，没有合理的收储制度和招拍挂制度，也不如成都等大城市规范做法，土地拆迁干净出让。因为土地权在区，他们也没有太多财力去拆迁，只能依靠愿意从事房地产的企业来拆迁，让地产企业来做土地一级整理。为了鼓励企业拆迁，那么就要向一级土地整理企业倾斜，让他们能够二级开发，所以，招拍挂流程是虚名，走形式而已，因为整理土地的企业花了很大成本，拿不到地就没人替区政府拆迁。这个也进而导致很多外来品牌房企难以拿到地，2003年以后陆续进入的中海、绿地普遍遇到了拿地难的局面，因为品牌房企当时不做一级整理，城市地产早期开发都是本地房企。

       地方政府管理的低成本模式，埋下了很大隐患，各区自己报建报规，大量信息不互通，大量项目的底细，市里有关主管部门都不清楚。

       第二，城改爆炸供应。

       2006年以后曲江模式的横空出世，让各区看到了不用费力招商引资就能赚钱的模式，纷纷转向房地产发展。西安受制于近代史很多羁绊，原有城市格局骨架很小，大量农村围绕城市。90年代初期，西安发展工业区无力大规模拆迁旧有村镇，因为往往是区政府推动，没有钱。

       最好的办法就是蛙跳，跳过村的人口密集居住区，到外围农田区发展，征地补偿小，阻力小。因此各区纷纷复制，导致城市一环到二环之间形成了大量的城中村居住区，而工业新区、地产新城、政务区、CBD都在二环外三环内。这形成了独特的城市发展模型，房价由此开始倒挂，二环到三环之间的区域价格高，而二环内的价格反倒低。

       随着曲江模式崛起，位于城市外缘地段的片区依靠卖地快速发展，这刺激了城市二环内的区政府，他们也要发展，但是无力拆迁改造。2009年，他们启动了城中村改造行动，大量拆迁数百个城中村。城中村的改造，依照标准流程，城改需要完成拆迁，给原有村民安置后才能销售正式商品房，但这个周期过长，很多外来品牌开发商拒绝参与这个模式，宁愿去城市外缘地段拿净地快速开发。所以城改只能找本地房企参与，但这些企业普遍资金实力有限，为此需要快速通过销售商品房来筹集村民安置和补偿款项，所以很多区选择了对城改房五证不全销售默许态度。只有这样，才能快速启动城中村改造，也只有这样，才能让大量房企参与进来。

       这些城改项目很多证件不齐全，开发商为了快速回笼资金，必须低价销售打消客户顾虑。而多个区政府都这样展开城改以后，造成大量城改项目涌现，开发商们没有想到那么多企业参与了城改，都在依靠无证销售的模式快速回流资金，而且大家都在压价低成本融资，所以城市供应出现了严重失衡。品牌房企在三环外高价获取土地，试图提价。但是二环内大量城改项目无证售房，压低价格回笼资金，在城市二环内好地段的房价甚至低于三环外的，根源在于无证销售。

       这个局面持续一段时间以后，直接导致城市土地价值体系混乱，这个局面直接降低了三环外品牌房企收益，被迫降价遵守土地区位逻辑，甚至亏损开始。同时大量城改项目没有完成安置，所以没有完整的报建资料，这样导致政府和业内也对城改房具体数量和库存信息失控，无法有效指导和调整。

       从2009年开始的城改大规模放量，是西安城市房地产市场进入悲剧的直接原因。直至目前，没有人知道这个具体库存和数字有多少，也不知道还有多少项目即将浮出水面。

       第三，陕北因素。

       西安因为产业结构问题，大量就业人口是在国企军工单位，以及中低端第三产业服务业，金融、研发、外资等企业较少，本地企业整体实力和规模弱于成都和重庆，导致居民整体可支配收入偏低。城市房价在2009年虽然迎来上涨，但是大部分居民收入并未随之增长，是产业结构制约了城市发展，居民无力支撑更高房价，所以选择控总价、缩面积来适应。

       真正对西安楼市价格有推动作用的，是陕北因素。

       2002年以后，陕北煤炭、天然气等能源价格上扬，造就了大量的富裕群体，不仅仅是煤老板，很多陕北城市中产也在煤矿有投资股份，每年可获得不菲分红。2006年以后，大量陕北群体到西安购房，追求更好的环境，子女教育和养老医疗，还有就是投资问题。这些人带来大量资本，直接推高了西安房价，尤其是高端住宅的价格。

       西安楼市房价的跳升与陕北客户密不可分，首先出现在曲江富人区大量陕北中高端客户群体购房，推动片区房价提升，而后出于示范效应其他片区跟涨。在普通住宅售价在6000元上下、远低于成都和重庆的时候，西安的高端高层住宅价格突破2万元，同期成都和重庆罕有高层产品突破2万元，陕北客户功不可没。富豪群体买豪宅，而陕北中产阶层买西安普通住宅，也推动了价格提升。

       但是2012年开始，煤炭迅速不景气，能源经济破灭，陕北富豪和中产财富缩水，无力持续购房。西安购房客户中，投资客户大幅减少，更多客户是本地工作群体，刚需化特征全面呈现。泡沫期的陕北投资客、本地能源客户一旦退出，市场剩下的客户就是中低收入的客群，他们无力承担之前炒起来的高价格，所以城市的价格被迫回落，于是，西安市场刚需化面貌日益突出，做得好没用，客户还是买不起。改善客户普遍中年，日益挑剔，习惯了挣快钱的开发商少有精细化产品，所以改善市场迟迟难以激活。



       在诸多的城市房价样本中，西安范本提供了很有趣的借鉴，除了货币政策、限购限贷以外，其实政府的有形之手很重要，地方政府的管治模式对地方房地产市场发展影响深远，这一特征的后果超过了我们的想象。

惊蛰

感觉同理也可用于西安的  商业地产。。。

用年票登上钟楼  看着宏府，还有南面的大半栋烂尾楼，还有莫名其妙高出来的锦江之星酒店，还有那半面巨大无比的红砖墙还有。。。

只能   。。 一声叹息。。。

yf0104150157

这文章貌似以前看过哇。
商业地产整个就一杯具，按理说应该是寸土寸金的市中心却成了最乱七八糟的地方。。。。

惊蛰

hamzippo 发表于 22分钟前
西安住房成交量远超国内所有城市

重点是供应量太大了，

从谷歌地球看市政府，包

   感觉很多国内省会城市都没西安这样密密麻麻高密度的大片住宅。全是99米齐茬。很少能见到5、6层和12、14的多层项目。
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Laurie

    什么鬼
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loveowen727

发现问题、认识到错误，才能想办法去改变、去追赶，缩小和别人的差距。就怕盲目自大不知所谓，还沾沾自喜不思进取，只会差距更大！

filex

我也认为西安的高层住宅楼的密度居然比北京和上海高。真是规划的好啊。