记者又唱衰西安超高市场——超高层之惑

人生一场梦

11月15日，位于西安市高新区高新二路的一幢高为118米的超高层被爆破拆除，这被称为全国迄今为止爆破拆除的最高大楼。而此前，圈内对该项目似乎关注甚少，很多人甚至对此一无所知。在超高层不断涌现的当下，爆破拆除超高层确实在业界引起极大反响，这也同时引发了一轮对于超高层的大讨论。     而就在半月前的10月30日，位于西安市锦业一路与丈八一路交汇处的国瑞·西安金融中心售楼部正式对外开放。350米的高度再次刷新西安超高层新高度，这同时也标志着锦业路沿线超高层林立的局面不断形成。     一面爆破拆除，一面如火如荼。近年来，西安超高层如雨后春笋，“忽如一夜春风来”，就出现在大众的视野，然而，从开始的高大上广泛宣传造势，到后来的隐没甚至停工，好多超高层都偃旗息鼓，没有了声音，这到底是为什么？究竟超高层在建设过程中遇到了怎样的困难或问题，记者进行了调查了解。    记者 刘雪芹 王艺霖    应市而生     超高层建筑的发展势头正如火如荼。     近年来，各地超高层不断涌现，并且呈现越来越高的态势。     2013年12月，深圳推出中国第一高楼660米的深圳平安金融中心，当时，其建筑标高全面突破300米大关。     2015年7月，号称高达838米的长沙“天空之城”强势推出。尽管开工四天后被紧急叫停，但同时也说明着超高层建筑正在不断向高度发出挑战。     有人说，10年前我国的超高层建筑还能如数家珍，但随着现代建筑结构安全技术体系日渐成熟，当前超高层建筑已经在全国众多城市广泛散播开来。最早在上海、广州、北京等一线城市，目前正在二三线城市紧密布局，而且呈现越来越集中的态势。武汉、天津、苏州都出现了更多更高的超高层建筑。     2012年有数据显示，全球排名前20的高楼中，10座在中国。加上在建的高楼，到2014年，全球排名前20高楼，中国将独揽13座。同时数据还显示，全球在建的摩天大楼中有87%在中国，5年之后，中国的摩天大楼总数将超过800座，是现在美国总数的4倍，其中80%将建在经济不发达的内陆地区。     这个说法似乎正在得到印证。     如此快速度的发展，让超高层蒙上了一层神秘面纱。其高于其他建筑的高度，城市形象的代表，更重要的是在土地资源愈发紧缺的当下，成为一种“向空间要面积”的重要方式。于是乎，更多的城市以及开发商开始引进超高层，在此背后，伴随着城市化的进程加快，超高层的出现能更多地吸引全球性大品牌企业的入驻，这对一个城市的发展而言，其利好是不言而喻的。     尤其是以西安为代表的二三线城市，全新的发展规划及商业环境不断升级，加上各大新区不断扩张，新的城市副中心、新兴商圈、原有城市区域功能升级等诸多方面。这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，超高层在此背景下应市而生。     一位业内人士表示，到2020年，二十余座超高层将矗立于西安高新区，西安身高将全面改写！高新区，将成为名副其实的“摩天之城”。而记者也了解到，锦业路目前规划打造“创业新大陆“板块，记者粗略计算，仅高新区锦业路沿线就规划建设10多个超高层，包括绿地双子塔、中铁西安中心、国瑞·西安金融中心，永威·时代中心、利科国际金融中心、延长石油大厦等摩天大楼已经建成或正在建设，同时刷新着西安超高层的建筑高度。据了解，中铁项目高度为230多米，绿地高度270米，近日刚刚开放了营销中心的国瑞·西安金融中心将建成350米，集甲级写字楼、国际会议中心、世界金融中心、云端观光旅游于一体的顶级业态，建成后将成为西安乃至西北地区第一高楼。     除此之外，西安城南莱安项目、经开区新宝龙环球贸易中心等超高层的布局，西安正在规划成各区域都拥有自己的地标性建筑。不禁有人说，国际化大都市的西安终于有了自己的标志性建筑，城市形象日益提升。     进展乏力     看似超高层的魅力十足，不断吸引着众多城市和房企的眼球，于是更多的开发商试图将加入到建设超高层的行列。     无疑，超高层在提升城市形象，吸引外企、节约土地资源等方面被很多人看好，然而，在现实面前，这样的梦想实现起来却伴随诸多困难。     记者了解到，号称比现在世界第一高楼“迪拜塔”还高10米，高达838米的长沙“天空之城”，开工仅4天，就因没有完成相关法定的报建手续，而被有关部门叫停。而这，也折射出目前中国超高层的现状。    事实上，这几年，西安的超高层数量大大小小已经达到30多个。而据业内人士称，目前真正建起来的只有高新区锦业路沿线的绿地双子塔以及旁边的中铁西安中心等有数几个，其他的都还停留在地下或者规划中。记者发现，当年声势浩大，大肆宣传的城南东八里村的莱安西安中心从去年下半年就已经停工了。偌大的工地围挡还赫然写着总高280米，涵盖写字间、精装公寓和商铺的商业综合体字样。熟悉这个项目的内部人士表示，目前项目正在寻找买家，最大原因在于资金问题。     与此同时，位于经开区的华岭中央公园以及环球贸易中心，项目进展依然停留在三年前的样子。开发商也由当年的“信誓旦旦”变成“望洋兴叹”。环球贸易中心前段时间更是遭到一些准业主的集体维权，表示当初承诺的交房时间一再推迟，项目进展没有期限。     在建设过程中，开发商自身情况的变化以及市场、城市都在发生变化，很多企业甚至都始料未及，不是资金出现状况，就是地块拿不下来、还有手续审批出现问题，使得超高层的发展并没有像当初大家想象规划的那般美好和顺利。     在此之下，原来被十分看好的超高层不断引发大众以及业内人士的讨论，有人甚至开始怀疑这一物业类型的存在。究竟为什么超高层建设如此艰难，西安众多超高层建设不起来的根本原因是什么？     资金实力     尚美佳机构聂海峰告诉记者，超高层建筑是人类在建筑上相当了不起的创造。超高层写字楼的建成要考虑到多方面的因素，首先是开发商的实力，其次建筑难度、安全、设计等等也是十分重要的。     诚然，超高层建筑在技术等方面的要求是十分苛刻的。但一位曾经从事超高层建设的业内人士告诉记者，超高层建设的技术在全国范围已经不存在太大的问题，目前制约其发展的主要根源还是资金问题。     众所周知，超高层建设需要的周期长，通常从施工到交付需要4-5年，在这么长的时间内，资金、市场、政策等东西都会改变，这些因素都可以影响它的正常运行。但上述业内人士称，超高层最能考验开发商实力的就是资金问题，如果企业自身拥有充足的现金流，一些开发商就敢于去尝试。他给记者算了一笔账，超高层建设周期长，单地下建设就要建到三至四层，而光这地下建设的投资额度就占到整个投资额度的30%左右，因此，一些缺乏实力的项目根本连地面都出不来就停工了。另外一个实力的体现就是拥有强大宽广的融资渠道，而这个最初是表现在银行贷款上，目前银行开发贷已经相当困难，房企只能寻求其他的融资方式，目前能看到的成熟一些的就是南二环的招商大厦，它依靠的是招商银行。当年号称“陕西第一高”的陕西信息大厦也处于南二环，它依靠的是中信银行，通过和银行合作融资，然后以物业来置换的形式获得资金，这也是目前不少超高层瞄准的融资方式，国瑞·西安金融中心也正想通过这种方式实现资金的充裕，因此在营销中心开放的时候邀请了不少银行人士莅临参观。     聂海峰分析称，超高层写字楼的造价、成本非常高，通常大概在10000元每平方米，这样之后，市场售价也就更高，加上目前市场投资客隐退以及观望的态势，超高层的销售也是困扰很多开发商的一大问题。     仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示，超高层建筑以100米起步，上升到200米、300米，那它的成本并不是100米的2倍或3倍，可能是10倍，比如万科那样钢结构的大厦，两栋建起来接近30亿的投资额，这对开发商实力、财力、耐力的考验是很大的。但是很多开发商把所有的重心放在拿地的动作上，后期财力就经不起时间的考验了。而且即便现在建好一个超高层，面对当前的市场环境，单靠销售来回笼资金全然不够，一旦资金出现问题，项目很可能就支撑不下去了。与此同时，从2014年开始，政府加大力度整顿房地产市场，之前“先上车后买票”的办法行不通，拿到预售证没有那么简单了，以前可以卖完了再建楼，现在至少要见了成果才可以把楼投入销售市场，这对开发商的财力又提出了更大的挑战。另外一点，一些城市的地标建筑，建成后需要长期维护、物业服务、环境提升、配套跟进等，目前最理想的状态是一个甲方去持有一个超高层，但这对资金的要求就更大了。     一场赌局？     尽管人们对城市高度的无限渴望似乎远未停歇，但有学者担忧大量建设超高层建筑是一场赌博。     尤其是在当前的市场背景下，超高层销售本身面临很大考验。仲量联行西安商业地产部负责人青疏影说，从市场整体来看，超高层目前的销售情况还算不错的，不管销售的快慢，整体状态还可以。但同时他也表示出些许的担忧，如果这些项目在未来不能展现很好的租金收益的话，那么，四五年后新入市的项目销售可能都会遇到很大的挑战，因为那个时候，几年前花大价钱买写字楼的人的投资回报就出来了，如果投资回报并不理想的话，那写字楼的销售市场是很令人担忧的。     一方面是目前西安的超高层中，建起来封顶的屈指可数，另一方面，建起来能否合理利用也是大家所担忧的，就像周末爆破拆除的那栋超高层一样。     就如悦达华美董事长李彪分析称，目前超高层蜂拥而至，有一点大跃进的意思，一些企业盲目跟风，没有真正了解超高层的意义，因此风险也就更大。尤其是在如今的市场仍然处于一个冷清调整时期，热衷写字楼的购房者还未真正出手，导致市场支撑跟不上。很多超高层建筑都是前两年规划的，当时的市场环境还不如现在这般，但市场风云变化，当前的局面是很多人始料未及的，一些企业都是措手不及，导致超高层也面临搁置的现状。     聂海峰同时说，目前西安市场上有很多超高层刚开始建设声势浩大，但后来都偃旗息鼓甚至不了了之，原因还在于一些项目从最初就只是烟雾弹，只是意向规划成超高层，目的是为了炒作，结果都不一定能建起来。     一位不愿透露姓名的开发商负责人表示，这样的项目有时候拿地所抱的目的不纯，有的开发商是为了拿地，从而获取利益，一旦土地拿下来，就以种种理由推脱建设进度，加上其他现实问题，企业跟政府之间就会形成双方博弈，项目就暂时搁置了。     无论如何，西安超高层建筑目前是走到了一个多米诺骨牌之中，或许正如西安富力地产总经理李宁所言，超高层建筑耗资巨大，运行成本高昂，以西安目前的经济总量根本支撑不起这么多超高层的写字楼、酒店和公寓，西安毕竟不是北上广，做超高层还是应该慎重。但究竟如何发展，更多的取决于房地产市场本身的发展以及西安整个经济发展的环境和速度。

k2006332017

筑巢引凤

k2006332017

筑巢引凤

忧郁的云

其实说的也有道理 也是实情

paul8866

没有超高层也不会对西安有什么实质影响，走有了大家高兴

雪刀浪子

锦业路的超高层的未来应该还可以，第一政府引导。第二西安高新区的经济还可以。第三西安的超高层也不多。

bingwins

大环境这么不景气，也没什么故意唱衰吧。

JQG

摩天大楼定律。