万达高新项目股权问题。

617228247 · 发表于 2016-3-30 21:45:40

在西安高新区，风云一时的木塔寨CBD地块沉寂近3年后再次闯入人们的视野。万达计划在此建设一座西安乃至西北区域新的地标建筑。但令人不解的是，万达花了29亿在这口肥肉上只咬了一大口，剩下的肉谁分走了？

导火索：铲土车轧轿车

2016年3月22日下午，万达高新项目又一次刷爆了西安地产人的朋友圈。一条广泛传播的微视频画面显示，在万达高新项目工地门口，一辆铲土车直接朝两辆轿车轧过去并推出工地。市场说法是“村民堵路要工程，双方起了争执”，警方也已经介入调查。

西安万达总经理于红卫就此事接受房掌柜采访时表示，“该事件本身与万达没有任何关联，万达接手之前，项目的拆迁安置工作已经完成，我们（万达）是正常履行开发和其他各方环节的职能，这（闹事）是他们的个人行为。”

建设中的万达高新项目（图摄于2016年3月29日）

自2016年1月西安万达官方宣布第五座万达广场将落户高新木塔寨这一消息后，万达高新、万达木塔寨一时成为行业热词。超越以往的投资规模，让该项目的关注度，并不逊色于当初的李家村万达广场，周边住宅项目闻风而涨。

万达落户高新木塔寨板块，这意味着在以商务办公为主的唐延路上，继卜蜂莲花之后，又一个大型商业综合体的崛起，的确是个好消息。

资料显示，这个备受瞩目的高新万达广场地处高新区一期正中的木塔寨板块，位于太白南路、唐延路、科技六路、木塔一路中间，总占地380亩（不到400亩），总建筑面积170万平米，预计将用6—8年时间开发完毕。其中，万达广场部分预计将于2017年9月29日正式开业。

西安万达相关人士透露，项目售楼部计划2016年6月30日开放，8月15第一次开盘。目前，万达广场已经开始动工，预计明年国庆前万达广场将开业。

　　2016年3月23日，房掌柜实地走访时发现，整个工地已经被巨幅围挡挡住，公示牌也已经挂了出来，机器轰鸣声和运动中的吊塔无一不在说明——“万达速度”正在上演。

自2013年大明宫万达广场开业后，万达就在西安多方寻找新的地块，彼时三桥成为被议论最多的板块，直至落户木塔寨的消息传出。世界上没有不透风的墙。早在2015年5月，就有小道消息称，西安第五座万达广场暂定在高新区木塔寨和市建四公司附近。但这个消息几乎没有流传开来。

拿了谁家的地？

与其他公司拓展新项目类似，万达高新木塔寨项目也是收购而来，且被收购的地块也曾荣极一时。

万达商业2015年12月月报显示，公司以29.1亿元（不含契税）的代价获得西安高新项目地块60%的股权。项目土地面积25.3万平米，总建筑面积为169.1万平米，其中商业广场建筑面积15万平米。说的正是木塔寨项目。

西安房地产业的人都知道，2013年木塔寨7宗地被许多国内大型企业看好，却被3家不知名的公司以极低价格瓜分殆尽，其中没有任何开发经验的陕西锦世达置业一夜成名。其共获得5块地，合约411亩。

现实是，万达项目土地面积25.3万平米，合约379.5亩，项目规模明显低于这一数字，究竟谁家的地被万达纳入了囊中？

查阅发现，当初拿下7宗地的3家公司里，西安春园实业和陕西瑞方房地产股权均未发生变化，股权变化最大的是陕西锦世达。也就是说，万达高新项目约380亩的地出自陕西锦世达置业拿下的411亩地中。

关于这一收购事宜，亦有迹可循。

房掌柜了解到，在西安高新区管委会投资促进局的推动下，万达集团与陕西锦世达在2016年1月达成协议，双方将合作开发位于高新木塔区域唐延路与科技六路东南侧的商业项目，旨在将木塔地块打造成世界级城市综合体。

西安人民政府官网显示，万达高新项目占地380亩，规划建筑面积约170万平方米，总投资200亿元人民币。计划由万达广场、西北第一高度地标级的甲级写字楼群、都市商务公寓、国际文化居住社区、现代潮流商业街区等业态组成，兼具商业、商务、居住等城市功能。由于总投资规模超过万达西北地区其他项目，该项目建成后将成为西安市乃至西北区域的地标性国际性商务文化区。

另外，该部分地块出让之时，规划要求建设有一栋建筑最低350米，有两栋最低200米的建筑。西安一知名建筑论坛有信息表明，万达将在这里建一座400米的地标建筑及2栋230米高的建筑。

40%的股份去哪了？

诚如前文所述，万达29亿元收购了陕西锦世达380亩地块60%的股权，那剩下的40%股权去哪了？

对于上述问题，于红卫仅表示，“集团尚未批准，所以暂时不方便透露，请谅解”。

那么，陕西锦世达的股权架构究竟是什么样的呢？

基于高新区政府表现出来的极大热忱，西安一知名建筑论坛悦西安论坛里讨论得火热，“不知道高新控股有没有插一脚”，事实远非如此简单。

资料显示，自2015年9月以来，陕西锦世达公司法人更换了两次，由最初的白海宁变更为王鑫，最后变更为万达商业地产总裁齐界。伴随着法人的变更，其公司股权也发生了变化。自2015年11月27日起，陕西锦世达置业股权经历了3次大的变动。除了法人代表的更替外，公司的注册资本也从最初的5亿元增资为31亿元。

最初的三大法人股东中，陕煤化工持有的20%股权成功转让，西安华宏基金管理有限合伙企业持有的20%股权被稀释到3.2258%，陕西锦城新元置业有限公司持有的60%股权被稀释到36.7742%。新加入的股东西安锦盛置业有限公司，其股权则从0增持到60%，成为项目的控股股东。这也是陕西锦世达置业目前的股权架构。

控股陕西锦世达置业60%的西安锦盛置业不是别人，正是大连万达商业。现在，西安锦盛置业和陕西锦世达置业的法人也都是万达商业地产总裁齐界。那么，拥有万达木塔寨项目另外40%股权的西安华宏基金和陕西锦城新元又是何方神圣？

控股华宏基金99.99%的是中盈基金，后者由中铁信托、陕西海纳财务和开源投资共同投资注册成立，出资额分别为6000万、5000万和5000万。开源投资为陕煤化工全资子公司。

据了解，陕煤化工虽然转让了直接持有的陕西锦世达20%的股权，但并没有完全退出该项目，而是通过持股31.25%的中盈基金旗下的西安华宏基金间接参与了万达木塔寨项目。

从直接持股20%到间接持有1%，对于该问题，陕煤化工集团企业文化部部长孙鹏称自己并不清楚，因为这些都是集团旗下的金融投资公司开源证券的业务。

另外一个持有万达高新项目36.7%股权的陕西锦城新元的公司结构则非常简单，注册资本5000万，仅有两个自然人股东——赵玉科与赵玉军，法人代表为出资2900万的赵玉科。

巧合的是，在转手给万达前，西安锦盛置业的法人也是赵玉科。

地块倒手背后的秘密

万达接手木塔寨项目虽在预料之外，似又在情理之中。

高新区管委会的一份资料显示，仅万达广场一项，每年将为高新区贡献30亿的销售额，整个商业综合体将新增贡献40-50亿的社会消费品零售总额。另外，万达将带动周边商业街区开发，产值将有望超过百亿。

与此相反，作为木塔寨项目最初的拿地者，无论是陕西锦世达、西安春园实业，还是陕西瑞方房地产在拿地后，都没有动静。虽然曾有知情人士指锦世达股东实力雄厚，资金不成问题。但随着地产行业趋势的收紧，不少非房企开始加速退房脚步，在西安更是比比皆是。

万达带给高新区的期待

缺乏开发经验的陕西锦世达，面对高标准的商业综合体规划无从下手，也在事实之内。

资金也成为项目发展的掣肘。资料显示，在2014年4月的一期《开发区报道》中，在《关于西安高新区中小企业融资需求》的企业名单里，我们发现了陕西锦世达置业有限公司的存在。

市场人士分析，有地、无经验、缺资金等成为木塔寨项目迟滞不前的重要原因。

彼时，赵玉科控股的陕西锦城新元是陕西锦世达置业的控股股东，持股比例为60%。

好景不长，2014年12月，中国青年网报道，“商洛首富”王世春因涉陕西国土厅原厅长王登记一案被带走。一年后，作为陕西鸿瑞实业集团的董事长，王世春更多内幕被挖了出来，其中就包括木塔寨项目。因为拿下木塔寨项目地块的另外两家公司——西安春园实业和陕西瑞方房地产，正是王世春控股下的陕西鸿瑞实业集团旗下地产业务的两家子公司。

参与拿地的另外一家企业陕西锦世达也出事了。2015年11月，《财经》杂志报道称，随着陕西政协副主席孙清云被免职，西安多名商人被调查。被调查的商人中就包括陕西鸿瑞实业集团董事长王世春、陕西锦世达置业董事长白海宁。

至此，拿下木塔寨7宗地的3家公司都出了问题。

木塔寨板块地处高新区唐延路沿线，周边商务写字楼林立，被誉为西安高新区的CBD，市场价值及区域拉动力不容小觑。这块曾经让不少大企业眼热的宝地，历经坎坷，在高新区政府的介入下，最终落入万达的口袋。

发觉陕西锦世达的注册资本达到31亿时，就有明眼人一语中的“非万达莫属，因为万达拍地的项目公司注册资本都是数十亿”。

万达之外，木塔寨其他几块地目前状如何？2016年3月24日，房掌柜先后联系了高新区投资服务局、国土高新分局及宣传部门，但都没有得到答案。陕西鸿瑞实业回应房掌柜称，子公司春园实业计划投资在此18亿建设的鸿瑞广场还在等着交地，因为项目北地块还有附着物，目前还没有拆迁完。亦有业内人士称，摘地后木塔寨地块就没动静。

市场人士分析认为，万达的介入，让不少人仿佛看到了木塔寨商圈的崛起。据悉，万达周边的坤元TIME、紫薇公园时光、建邦华庭、香榭兰廷等都有不同程度的涨价意向。三站之遥的西沣路、太白南路上多家项目也都一直认为，万达的进入有利于加速区域去库存的速度。

理想很丰满，现实很骨感。“对万达而言，没有木塔寨拆迁安置历史遗留这块疤会更好。尽管在法律意义上，尽管它与万达没有半分关联。对那些回迁房建好但入住遥遥无期的木塔寨村民来说，回到这片曾经的土地来维权，是他们捍卫自己权利的一种方式。”知情人感叹。

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