关于大悦城的扩张

wushu · 发表于 2018-12-15 16:54:08

微博上看到，转过来

大悦城现在的扩张，除了已经布局的北京，天津，上海，成都，烟台，西安，未来主要扩张的是济南，南昌，青岛，郑州，南京，深圳，武汉，重庆，厦门。暂时不会继续下沉，有个别区域，比如青岛即墨，布局的是春风里，社区型项目。所以，主要布局是在中国的省会城市和大型人口城市，大悦城这个品牌需要人口容量比较大的地方。
  以西安为例，第一个是曲江大悦城，在和政府谈的，还有北大街地铁1号线和2号线交叉的地块，再就是大明宫汉斯啤酒厂的拆迁更新，另外大悦城想在西安高新扩张，浐灞地区可能会做春风里或者祥云小镇
  为什么在西安大幅扩张，因为西安人口大，还在导入人口，轨道交通在快速建设，地铁是购物中心引流神器，有独家商户，可以依赖轨道交通，车行，拉大一个商业体的辐射范围。
  中国的大城市，人口密度很高，很适合做大型购物中心，中国的顶尖商场，销量是可以比肩国际一线的，一方面是消费能力上升，一方面就是人口稠密
  西单大悦城就是一个客流下滑的项目，根据大悦城披露，2013年以来，客流下滑了大概三分之一，但租金还上升了，因为西单大悦城主动进行了调整，在美妆和服装提升了档次，拉高了消费单价，整个零售并没有随着客流下滑，维持在了40亿
2.西安大悦城招商成功有多方面原因，这个项目有硬伤，我看法偏乐观，兰蔻，香奈儿，雅诗兰黛，MK，维密，喜茶，奈雪，众多一线品牌已经投资了，表明了他们的态度，这些顶级商户的选址是很苛刻的，能投资这里，有他们的道理
西安大悦城招商基本没有对西安本地商户开放就结束了，大悦城带了很多一线城市商户，把商场就填满了，说明商户需求是很大的，所以在西安继续扩张就比较乐观
  现在大悦城有些扩张是通过基金轻资产扩张，比如北京大兴项目，就是和高和资本用基金去收购，并不是全部自己出钱
  北京石景山，昆明，贵阳，天津和平，也都是帮别人管理，也可能收购，因为这个物业业主自己做不如大悦城做效果好，所以，GIC，碧桂园，华远，未来还有首创，就会把商业物业拿出来让大悦城管理
我对商业地产的看法，土地天赋是第一的，没有拿地能力，就谈不上扩张。大悦城是准备做一个全国的连锁购物中心，这个连锁可以帮优质商户布局全国，比如现在拿店很猛的CHAMPION,维密，小米，喜茶，奈雪，签约最多的，就是万象城和大悦城，标准化的管理，较好的连锁门店，相对高的品质，可以为这些品牌快速扩张提供平台
  3 招商还是根据土地天赋和运营水平来的，这个牌面很明显，招商好就是土地好，运营好，招商不好的原因就多了去了，好地段做的烂的商场很多，这个没法狡辩，租金也是如此，好项目租金一定是高的
4 购物中心主要还是辐射物理范围内客群，远端客群有影响，但不是决定性的，所以，能力最重要的是拿地和选地，华润置地和大悦城在拿地上有一定优势，和他们央企地位和运营能力有关系。大悦城从来没有公开拍卖拿过地，因为它不出高价，不做奢侈品，不用抢绝版地段，所以它对土地的要求相对万象城这个品牌要低一些，政府招商对中粮和华润是有倾斜的，华润和中粮可以导入其它产业，帮地方政府提供经济上的支持

租金业务是比较稳定的，大悦城公开披露的财报，没有任何一个项目租金有过下滑，每年都是增长的，沈阳大悦城曾经困难过（刚开业好像有过下滑），现在也不错，重新增长，但是，租金是有尽头的，因为物理坪效的局限，所以得扩张门店提升生意规模，5年后大悦城会比现在规模大，这是确定的，不过我觉得10年后变化会更大，规模会更加大
未来变量比较大的，可能就是大悦城会扩充散售业务，平滑散售业务的业绩
再就是负债的扩张是否合理，在不在安全线内，财务成本合不合理

并购的部分不好判断，他们在谈的项目非常多，我前边提到会扩张的城市，都有具体的项目在推进谈判，只不过进度不一，做市中心项目，时间不确定性大，因为有拆迁等多种因素干扰，速度快的，就是在新城开发拿地，现在大悦城在这一块扩张速度比较快

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