仲量联行：城市消费力提升带动商业地产跨越式升级

wushu · 发表于 2019-4-1 22:02:39

零售地产市场 —— 国际化潮流都市吸引力显现
西安优质零售物业市场本季度未录得新开业项目。本季度，市场未录得新项目开业。然而，随着众多外来优质开发商进入西安市场，优质零售物业市场激烈竞争致使部分运营能力较差、物业老旧的项目面临品牌流失及营收下降，从而选择转型或关门整改。其中，位于高新商圈的唐延中心城将其首层改为莱科国际名车，同时，位于钟楼商圈的世纪金花南门店关门整改，致使西安优质零售市场总存量有所降低。
项目积极改造应对市场变化，着重打造差异化购物体验。钟楼商圈的SKP开业给周边同等定位项目带来较大竞争压力，受奢侈品谨慎扩张影响，PRADA, MIUMIU, 及BOTTEGA VENETA在本季度相继撤出王府井百货，在西安市场保留一家门店。在激烈的同质化竞争下，中大国际在PRADA撤出后迅速引入I.T，并进行高区改造。文创书店及餐饮业态因自带休闲体验功能被重点引入，以提升业态丰富度来吸引客流。此外，民生百货骡马市店通过引入主题书店西西弗以及娱乐中心Party Day等文娱体验类业态，同时扩张餐饮类业态以满足消费者多元化的消费需求。
除通过引入体验类品牌来提升购物体验外，部分项目则利用公共区域打造主题型场景以及增加休息空间以延长顾客停留时间。如益田假日世界B1层重装开业，在原有走廊加入场景化艺术摆设和休息区；绿地缤纷荟在公区布局主题型场景“治愈空间站”，以期与都市青年消费群体产生共鸣；而位于景区大唐不夜城南端的银泰城在室外增加休闲桌椅，吸引景区潜在游客，促使游客转换为自身客流。
国际时尚品牌需求持续增加，新零售积极布局抢占市场份额。2018年西安社会消费品零售总额突破人民币4,600亿元，同比增长9.6%，市场消费能力仍具吸引力。更多国际品牌青睐西安，其中CHANEL在西安SKP开出中西部第二家精品店；西北首家Lululemon 进驻大悦城； Hollister在大悦城围挡。此外，部分国际品牌持续拓展新兴商圈，如Champions 在二环商圈益田假日世界新开一家门店；Moussy Sly在龙首印象城开出新店。然而，随着轻奢潮牌逐渐成为主流需求，如Forever 21及New Look等部分快时尚品牌则因其中国战略影响撤出西安市场。
与此同时，新零售持续覆盖市场空白区域以满足消费者日益升级的消费需求，盒马鲜生在本季布局第八家及第九家门店至新兴广场及民生百货文景路店；在盒马鲜生占据市场优势情况下，7 Fresh迅速在城北及二环商圈新增两店布局西安市场；伴随着线上零售的发展局限显现，电商持续发展线下市场，苏宁智慧零售苏宁极物在鑫苑大都会开出一家门店。得益于各大新零售超市及国际品牌积极布局西安市场，截至季末，整体市场空置率仅录得3.5%，环比下降0.2个百分点。
城市消费力提升带动商业地产跨越式升级
供需稳定推动租金稳定增长，新兴商圈将迎来大量优质社区商业。租金方面，伴随着众多优质品牌持续积极扩张西安、大多数优质零售项目业绩稳定增长，致使西安优质零售物业市场项目租金保持稳定增长趋势。截至2019年一季度，市场录得平均租金人民币240.6元/月/平方米，环比增长4.0%。
2019年，西安将迎来如吾悦广场、凯德广场御锦城等优质项目，大多项目定位为社区商业且位于新兴商圈，将助力新兴商圈趋向成熟。然而，社区商业的发展对部分位于市级商圈的老旧项目将造成冲击，未来市场将迎来更多老旧项目针对商圈特色进行的调整，打造差异化消费体验，增强区域联动性。