太古将在深圳、西安落地项目？专访太古彭国邦

wushu · 发表于 2019-5-6 09:58:34

年初，太古地产考察团调研了西安小雁塔历史文化项目，但太古里落地西安的消息仍悬而未定，从这个举动不难看出，太古地产对新一线城市的进驻还是抱有审慎态度。

“过去的18年里，太古地产优先在内地的一线城市寻找机会，其实未来我们还将继续这么做。”彭国邦回应，“比如，北京的城市更新可以释放出很多的机会，在上海也会继续寻找以零售为主导的综合开发项目，此外，我们在广州已经有优秀的太古汇项目，公司即将在深圳开设办公室，研究大湾区的发展机遇。”

而对于新一线城市的崛起，太古地产并不盲从，而是为自己设置清晰的方向。在彭国邦看来，从零售和经济发展的角度，太古地产也会看一些比较新兴的、有潜力的新一线城市，做每一个决定之前都会进行深入的调研，仔细考虑是否合适进入。

更值得注意的一个信号，在2018年年度业绩报告上，太古地产提出，有兴趣继续于香港及中国内地增加商业与住宅土地储备，会以多种方式增加土储。

采访实录

Q：年初时，太古考察团调研了西安小雁塔历史文化街区项目，西安太古里项目将落地吗？今后，太古是否会大力布局新一线城市？

A：过去的18年，太古地产优先在中国内地的一线城市寻找机会，其实未来的话我们还将继续这样做。业务方面，太古地产在各个区域都有投资团队，他们会在北京看华北的机会，在上海看华东的机会，在深圳、广州看大湾区的机会，在成都看西南的机会。

对于地块的选择，我们对符合公司长期发展战略的优质地块都是有兴趣的。前段时间，我们确实收到了西安市、区政府的邀请去考察。未来，也会综合考量在当地有没有合适的机会。

现在，我们还是主要关注核心城市的标志性地块，但是做每一个决定之前，会做很深入的研究，看看是不是合适。

Q：颐堤港是太古地产唯一一个区域核心商业。对于CBD商业项目与区域核心商业，太古对其发展规划有何不同？

A：太古地产在内地的产品依然坚持三种类型：开放式、低密度、里巷式的太古里，高端大型城市综合体太古汇，以及区域副中心的综合体、以家庭生活为主导的颐堤港。

自从项目开业以来，我们对其业绩也非常满意，未来也看好将台、酒仙桥这个地区的增长潜力。在过去的几年中，颐堤港已经成为深受家庭，尤其是孩子们喜欢的购物中心，因为它有着优质的室内空气质量，有趣的业态和租户组合，配备了吸引人的特色餐饮。

未来我们也会进一步研究如何去调整，采取一些计划让它变得更好。

Q：上海已经有兴业太古汇项目，要求做到“每一个项目都能匹配当地的生活”的太古地产，在前滩太古里的打造上会有什么不同？

A：前滩太古里是太古地产在国内第六个项目，前面几个项目的开发经验让我们学会了如何更好地打造这个项目。其实，确定这个项目的开发意向是几年前，去年我们正式完成了对它50%股权的收购，现在建设正在进行当中，预计是2020年分阶段开业。

前滩太古里座落在前滩国际商务区最核心的地段，整个前滩商务区规划也是致力于打造成陆家嘴2.0的版本，这个地区近几年也一直在发展，集艺术、文化、商业等设施为一体，同时已进驻许多跨国公司及国际机构，包括上海纽约大学及上海惠灵顿国际学校。

我们这一次承担的主要是它综合体当中的零售部分。今年年初，我们刚刚将它正式命名为前滩太古里，这也是我们第一次把太古里和太古汇两个品牌同时带入同一个城市（上海），所以我们也很激动。

与处在成熟商圈的兴业太古汇不同，兴业太古汇是在静安区，这个区已经有很多成熟的零售商场。所以我们对兴业太古汇的策略是，把它的业态做得更有趣、品类更丰富，比如说星巴克在海外市场的第一家，也是最大的甄选烘焙工坊，它开业的时候，让这个项目成为商圈内与众不同的项目。

此外，我们还希望前滩太古里能够与周边社区形成良好的互动，在填补陆家嘴综合体的同时，作为零售部分去发挥更大的作用。比如，项目前面的那条河，很适合打造生活方式和体验业态。

2020年开业时，我们也很期待把前滩太古里的租户配置、业态组合，包括品牌结构调整成符合太古地产长期发展策略的形态。

Q：作为一家骨子里是英国血脉的港资房企，在落地的每个城市，太古都能深刻地将城市文化底蕴与商业相结合。太古是如何做到的？成为标杆最成功的的因素是什么？

A：其实这个是许多方面的一个合力作用，我们会从区政府、市政府等方面了解城市和地块，包括历史、周边的一些因素。同时，也会花大量的时间深入社区做调研，去理解对消费客群来说什么是最重要的；与国际、国内的顾问公司，还有学术界的学者一同去了解这个地块，以及如何更好地呈现这个地块。

结合所有的因素，加上太古地产长远的目光，把我们国际化的现代理解带到这里，同时跟当地是相关的。换句话说，既国际化又与当地相关。

Q：在商业地产领域，太古里系列已经成为某种“经典的街区商业模板”，针对这种“高仿版太古里”的现象，您怎么看？

A：首先感谢行业把太古里作为标杆，我们对中国内地城市更新这方面所起到的作用是非常自豪的。高仿版的太古里，只是复制了太古里的一些元素，从某种意义上来说，这也是正面的，说明大家开始意识到建筑质量和设计风格的重要性。

商业的开发运营是个长期的过程，我们把这个过程叫做创新衍变。设计只是其中的一部分而已，因为一个项目的成功，不管是品牌、业态的组合，还需要真正理解社区需要什么，这其实长期运营管理的过程。对于太古地产而言，我们一直在避免复制自己之前的成功，而是尽力把每个项目做到独一无二。

商业发展的未来，并不需要复制粘贴的普通产品，由于每个城市、每个区域的环境和条件，甚至每位消费者都是不一样的，比如，就很难把成都远洋太古里复制经验带到上海前滩太古里。所以我们也是一直在学习并且不断加入新的理念，让我们下一个项目能够变得更好。

至于我们所说的创新衍变，它是一个连续有趣的过程，太古地产从来不停步。比如说三里屯太古里去年已经开业十周年了，今年是第十一年，这么多年来我们一直在调整、不断创新，把一些新潮的品牌、首次进入大陆的品牌都引进来。而且，不仅仅是硬件、品牌或业态组合，还有包括顾客的体验上，我们也是一直在创新，这对我们来说也是一个挑战，是需要不断进行的事情。

Q：“新零售”成为未来的消费趋势，太古地产如何看线上线下的融合？

A：线上线下应该是共存的。对于太古地产，我们所打造的并不是纯建筑。商场不只让人们来购物，写字楼也不只是让人来办公，我们希望给他们提供一些更有趣的体验，与朋友家人一起享受自己的时光。

其实，去年太古地产所有的国内购物中心，都跟天猫新零售进行了合作，致力于线上的技术带到线下来，吸引了超过百万人次的体验，来参与线上线下的结合，所以未来我们将更积极去探索更多的结合。

此外，成都远洋太古里也成为了国内第一个5G示范体验的街区，所以说太古地产也一直在做一些跟未来技术结合的创新。

Q：太古地产作为商业地产的标杆，对于品牌的招商，有哪些特殊要求？

A：其实，我们一直都在寻找比较让人激动人心的品牌和体验，帮助他们进入国内市场。举一个例子，去年年底刚在三里屯太古里开业的“加拿大鹅”，取得了非常大的成功，几乎每天都有很长的排队队伍，大家等着去买。

我们一直致力于跟想进入中国内地的合作伙伴不断地进行探索，给品牌方提供新的机会，让消费者总是能获得新鲜感，所以太古地产总是致力于做许多产品的先驱者，而不是跟随者。

Q：在中国有一句俗语，就是住宅开发如同读小学，开发商业地产就像读大学，太古地产做了很多优秀的商业运营项目，怎么去培养这种商业地产的人才？

A：太古地产秉持着长期培育人才的理念，形成了一个很独特且以长远为导向的公司文化，许多员工都很享受为公司工作，并且已经在公司工作了很多年。

同时，我们还开展了MT（管培生）计划，让管培生们在不同的项目、地区、业务职能之间去轮岗，比如做项目招商、公共事务等等职能，让他们尽可能全面地、系统地去接触这个行业。

甚至包括到全球其他的学术机构接受培训，让他们去自我成长，同时分享国内经验和国际化视野。

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