西安房市未来3-5年的走势如何？

春泥

骆驼力量 发表于 2020-04-07 12:26
其实现在投资买房你应该关注的是5-10后房子会怎样，按照当前规定，你买房后拿到房产证后两年才能卖出。现在买期房，两年后收房，你运气非常好碰上一个办证特别顺利的开放商，在收房两年后顺利拿到房产证。然后你需要再等两年终于可以卖出了。这个时候距离你买房已经过去了六年，然后你再算一下二手房交易税费（应该10+%），如果你是全款买，六年按照8%的复利计算是58.69%，所以六年后需要有人能以你现在170%的价格买你才能保本，考虑到你到时候是二手房要比同地段新房折价20%，所以你如果预计未来六年西安房价可以翻倍，那就还是可以投资的。说实话这都没有考虑风险溢价的收益。未来六年西安房价还能翻倍么?我就不知道了。之前一个回帖我说如果没有疫情西安的公寓完全没有投资价值，但是疫情来了，带来不确定性了，原来的判断就两说了，但是我建议是让子弹飞一会儿，先看看一线城市怎样，他们是先行指标，这两天看深圳已经开始涨了，北京上海还在下跌。上午看到有人说三月份挖掘机都卖断货了，先等等吧，毕竟下定离手就是锁定六年，在当前疫情大变局未定之时，先看看，即便错过一点点也是值得的。个人愚见，不喜勿喷。

新房在交房一般合同都是365-720个工作日拿证，办产证的前提是小区大证下来，大证下来才可以办分户小证，也就是你的房产证，前提大修契税要交。等证下来看开发商快的3个月慢的1年多。开发商是批量办证。很多人契税才交不满二还有增值税。这些都是你的成本，即使涨了2千元一平，算下来等于没赚钱，有些人装修买个家具家电物业费暖气，你的成交价上不去，很多赚到钱。很多人看涨了多少，没有算自己成本，很多人都是西安房价没有涨的时候买的，5-6千买的，那肯定赚了，想自己买的多少钱，区域选择对了吗？西安不管怎么样长期看涨，潜力巨大。但是部分区域高价买的人会有损失。自己住就不谈了。

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春泥

wwei1987 发表于 2020-04-07 14:05
谢谢哦，分析得有道理

现在已经是白银时代了，黄金时代过去了。08-18黄金，19-29白银。全国的普变投资和普涨补涨的时代结束了。现在不是买那里都可以涨的，你错过了那个时间那个点过了最佳投资机会就很难了。初除非你能买到特殊房源低于市场价百分之20甚至更多的价，问题是你要有强大的信息来源和资金和你的专业和胆量。
  目前来看西安价格已经达到一个高度，你买新房2年多才能拿到房，中间2年多月供产生的利息很多人都没算过，交房你的大修基金一平145块，契税总房价1-2个点看你首套还是二套。这些费用都占到你的成本算下来都一平5-7百元了。大部分人都是等额本息。还没算你的首付资金的成本。全款也是有资金成本的。
  二手房是现成的，买来如果是装修过的可以租出去，可以用租金来抵消你部分的月供，二手房满二年后可以交易，但是就看你能买到合适地段的不。二手房过户有契税，个税，中介费，西安市场目前都是买家承担税费。
  所以现在这个时代看的是你的专业是你的眼光和你的速度在加你的钱。买对区域买对地段肯定有收益，但是目前想快速翻倍不可能了，都需要3-5年的持有。
  最主要是你的价格合适，个人认为在有潜力的区域买到合适价格的房子养起来还是不错的。如果是没房的人，挑挑捡捡查不多就上车吧。以后越来越高，地价在高。总之一句话没有房产，就没有高楼大夏。钱永远是给部分人准备的。28定律。理性思维。

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春泥

骆驼力量 发表于 2020-04-07 12:26
其实现在投资买房你应该关注的是5-10后房子会怎样，按照当前规定，你买房后拿到房产证后两年才能卖出。现在买期房，两年后收房，你运气非常好碰上一个办证特别顺利的开放商，在收房两年后顺利拿到房产证。然后你需要再等两年终于可以卖出了。这个时候距离你买房已经过去了六年，然后你再算一下二手房交易税费（应该10+%），如果你是全款买，六年按照8%的复利计算是58.69%，所以六年后需要有人能以你现在170%的价格买你才能保本，考虑到你到时候是二手房要比同地段新房折价20%，所以你如果预计未来六年西安房价可以翻倍，那就还是可以投资的。说实话这都没有考虑风险溢价的收益。未来六年西安房价还能翻倍么?我就不知道了。之前一个回帖我说如果没有疫情西安的公寓完全没有投资价值，但是疫情来了，带来不确定性了，原来的判断就两说了，但是我建议是让子弹飞一会儿，先看看一线城市怎样，他们是先行指标，这两天看深圳已经开始涨了，北京上海还在下跌。上午看到有人说三月份挖掘机都卖断货了，先等等吧，毕竟下定离手就是锁定六年，在当前疫情大变局未定之时，先看看，即便错过一点点也是值得的。个人愚见，不喜勿喷。

只要小区大证下来，哪怕你的房子产证没有办，这都好解决，产证可以加急办的。大证是最关键的问题。

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你家的六爷

骆驼力量 发表于 2020-04-07 12:26
其实现在投资买房你应该关注的是5-10后房子会怎样，按照当前规定，你买房后拿到房产证后两年才能卖出。现在买期房，两年后收房，你运气非常好碰上一个办证特别顺利的开放商，在收房两年后顺利拿到房产证。然后你需要再等两年终于可以卖出了。这个时候距离你买房已经过去了六年，然后你再算一下二手房交易税费（应该10+%），如果你是全款买，六年按照8%的复利计算是58.69%，所以六年后需要有人能以你现在170%的价格买你才能保本，考虑到你到时候是二手房要比同地段新房折价20%，所以你如果预计未来六年西安房价可以翻倍，那就还是可以投资的。说实话这都没有考虑风险溢价的收益。未来六年西安房价还能翻倍么?我就不知道了。之前一个回帖我说如果没有疫情西安的公寓完全没有投资价值，但是疫情来了，带来不确定性了，原来的判断就两说了，但是我建议是让子弹飞一会儿，先看看一线城市怎样，他们是先行指标，这两天看深圳已经开始涨了，北京上海还在下跌。上午看到有人说三月份挖掘机都卖断货了，先等等吧，毕竟下定离手就是锁定六年，在当前疫情大变局未定之时，先看看，即便错过一点点也是值得的。个人愚见，不喜勿喷。

果然是愚见。也不知道为啥这么多点赞。就凭你一句“如果没有疫情西安的公寓完全没有投资价值”就纯属扯淡。我投资的两套公寓，目前如果售出，赚的翻一番。如果不卖，租金是月供的170%，首付都不到10万。这叫没有投资价值？就看你会不会投资了。

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春泥

户县中大哥 发表于 2020-04-07 13:20
分析的不太专业，第一，两年交房契税满二即可并不是房产证满二，也就是交房两年后正常交易没有5.6％的增值税，二手房税费中介百分之3，加其他大约百分之5。新房大约四年后就可以入市。第二，所有的税费都是买家承担卖家不用担心。第三，现在新房都是一线开发商，以后二手房的成交价格要略高于周边新房。

增值税是5.3了。

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春泥

你家的六爷 发表于 2020-04-07 21:20
果然是愚见。也不知道为啥这么多点赞。就凭你一句“如果没有疫情西安的公寓完全没有投资价值”就纯属扯淡。我投资的两套公寓，目前如果售出，赚的翻一番。如果不卖，租金是月供的170%，首付都不到10万。这叫没有投资价值？就看你会不会投资了。

如果你的是40年商业公寓，后期交易的税费你了解不？

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梦回汉朝

要靠自己的判断和认识了。肯定有人说漲有人说跌。

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