未来西安的优质住宅区域之鱼化片区

黄黑红 · 发表于 2020-6-12 17:10:01

首先我先澄清下这不是广告贴，纯属个人空闲时间的看客观点，如有冲突，看客老爷们权当没有。
1、政府宏观的规划
   应该就是在高新三期规划推出的同时，西安高新区又对软件新城片区重新做了规划，在此期间有个比较重大的事情是西安市政府将鱼化片区交予高新托管，并由高新负责这个片区的拆迁。高新区在托管后也是迅速开展工作，规划、拆迁等等工作有序推进，作为一直关注这块的我感受到了政府实打实的行政效率（在此，不得不说，高新区始终是我认为的西安最具活力与竞争力的片区，也是未来最有潜力与引领西安的片区）。官方的说法是这个片区命名为高新中央居住区，所以他的各种规划也是靠着居住这一主题进行的。最近又有说法是鱼化片区也划归软件新城大片区统一规划、建设、管理。
2、区域交通
   这个片区的路网规划应该是非常典型的棋盘状路网，他的有点是轴线为主次干为辅，四方通达，基本不会存在某个堵点，而且就目前看来主要需要克服的难点就是跨西三环以及鱼化一路往北通过外事学院，但是南北向已经规划有经九路，经十二路，经十三路，经十四路（均为规划建设阶段临时路名，建好后会有固定路名）而且从最新谷歌地球卫星图中看，这几条路施工并没有什么大的难点需要克服。东西方向目前已经通车的有科技路（科技西路）、科技二路、科技四路以及科技六路，其中科技二路、科技六路、科技八路均有地下综合管廊。还正在建设有科技七路（已路通，附属工程还在建设中）和十四运会的迎宾大道之一------科技八路。所以区域交通的微循环在未来的交通压力下应该还是比较优秀的。
   目前可追踪的地铁规划主要是沿着丈八北路南北向的11号线以及软件新城的12号线以及今年开工的云轨，都算是在可接受范围内。另外还有已投运的3号线。
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3、学校教育
根据我的整理，我发现在2019年西安市推出教育改革计划之前，高新区就公布了自己的教育计划，是新建貌似150多所学校，涵盖幼儿园+小学+初中以及高中。所以我的另一个观点就是高新区真的有钱去给自己的辖区去搞配套建设，因为细心的人会发现高新鱼化片区与软件新城片区的学校建设速度是真的快（其他片区可能也快，但是没有实地了解过）。再说师资力量，貌似以校园以及社会招聘为主，我一直觉得师范类学校毕业的学生，他的教学能力肯定是有的，只是需要教学经验的积累，而且老师这个事情，我还是更看重经验的，所以未来这些学校在辅以高新的管理模式以及“名校+”工程的几年积累，我相信教学质量是有保证的。（PS：西安现在的教育现状应该是畸形的发展，好的越好差的越差，每个当权者其实都知道教育要怎么改革，但是历来改革就会有阻力与难处，所以缺乏有魄力的领导来干这个事，但是纵观历史这种社会上畸形发育的事情最终都要被淘汰，所以我对于西安尤其是高新区的教育问题还是持谨慎乐观的态度）。附图：目前这个片区已经建好或者正在建设中的学校
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4、公园绿地
既然是居住区那公园绿地肯定不能少，目前已经建好的一条生态绿化带是沣惠渠绿道，将来还有皂河开盖后的滨水公园，两者交汇处规划有一个湖，沿着西三环会有绿化隔离带。恕我才疏学浅，目前只掌握到这部分的公园与绿化东西，但是基本搭配到各个小区内的绿化。广大群众们遛弯跑步的地方还是有的。
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5、商业配套
从大的规划图看，商业的分布主要集中在科技二路、科技六路沿线以及皂河生态带规划的滨水商业街，区域内目前落地的大型商业也就是苏宁广场了，但是不排除后续也会接洽新的商业落户这里。可参考附图中红色地块。
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6、医疗配套
   目前掌握的资料是陕西交通医院有意新建高新院区，但是停留在工可阶段。在科技六路以北是规划有医疗用地的，结合医院本就是高新的一块配套短板，所以管委会应该也会积极推进的，医院落地不难，就看是公立还是私立了。可参考附图中浅蓝色区域。
7、目前区域内短板总结
   1、新建学校投运后教育质量应该需要时间的积累；2、路网的完善度短期内主要以半幅通车为主，这与建设资金有关，后续卖地可弥补建设资金不足的问题，但是保通的问题不大；3、从已了解到的资料看片区内安置房用地不少，但是高新区已经确定19年后的安置房建设均采用两梯四户的优居配置，告别高容积率的筒子楼；4、目前公交配套较少，但随着大面积入住后这点应该会改观；5、缺乏大的商业体；6、整个片区还属于建设期，预计初具规模可能得2023年左右。
8、目前区域内的房价分析
   片区内大的楼盘主要有以下几处：（房价均为贝壳网查询成交价非挂牌价）
   1、保利天悦，目前二手房均价2.15W；2、万科翡翠天誉1.9W；3、金泰新理城1.8W；4、天郎蓝湖树，东方米兰国际城1.7W；5、南飞鸿十年城，东方米兰国际城1.6W；6、龙城铭园，玫瑰公馆1.55W；7、国宾中央区1.4W；8、鸿基新城1.45W；9、万科翡翠国宾2.1W。
   后期将要入市项目主要有以下几处（我只掌握到这些，可能还有更多）
   1、保利天悦五期；2、万科翡翠国宾（公寓）；3、南飞鸿兰庭序（均价1.61W）;4、金泰新理城后续地块；5、绿城凤起长安项目。
注：新房中应该还有鸿基新城，但属于经济适用房，所以没有列出。
9、总结
   说一下我个人的预测吧，我其实非常看好这个片区的发展，甚至高过软件新城的北部季中住宅区。高新作为首善之区，他的发展毋庸置疑，作为高新唯一规划一块以住宅为主的片区所以我的期待还是挺高的。以上纯属个人愚见，如有不同，纯属巧合，大家看贴放松为主，尽量别喷。