西咸 vs 浐灞，站岗 vs 洼地！（转自楼市研究）

好好人人 · 发表于 2020-10-7 21:26:23

西咸 vs 浐灞，站岗 vs 洼地！

原创海力布1 楼市研究

近几个月，西安“地王”频出，就不一一赘述，尤其西咸新区的一系列地价过万，令闻者大跌眼镜。在满城喊涨之下，似乎唯有浐灞生态区和港务区保持了相当程度的“冷静”，甚至因此引发非议，认为这证明浐灞的发展前景差强人意。

西咸新区当真那么值得看好吗？浐灞当真那么不行吗？西安楼市火爆的背后又隐藏着什么？几天前《经济观察报》一篇《西安土地市场的“大富翁”游戏》，从房地产开发角度总结了西安土地出让的几种基本套路，揭秘了西安楼市火爆背后的基本面。

壹

招拍挂：也就是土地竞拍，这是土地出让最基本的套路，但通过一些操作也能玩出花样。

比如，政府平台公司参与竞拍，对地价进行“兜底”，从而逼出“地王”。

前述总部位于上海的top20房企投拓人士表示，多个区管委会用平台公司到土地市场参与举牌，尽管这在很多城市并不鲜见，政府出于担心地块流拍的考量，会提前沟通好企业进行“兜底”。今年，该top20房企投拓人士曾参与西安某地块的竞拍，竞争对手仅区管委会的平台公司，其以为该公司的作用是为了兜底，结果多次追加举牌，其只能无奈地在超过公司授权价后与这一地块失之交臂，“他们非常明确地去抬高地价，如果最终其他意向企业放弃跟价，就转为自己开发或邀请企业联合开发。”再比如，政府平台公司联合房企拍“地王”，再低价拿别的地“堤内损失堤外补”，这叫“联合控盘”。

联合控盘是房企拿高价地后的破局方式之一。8月底，中交地产、港中旅前后脚拿下沣西新城2宗宅地，折合每平方米楼面价8642元、10127元。港中旅所获地块成为西咸新区单价“新地王”。

一位参与该批地块竞拍的人士透露，这种贵地一定得做top高端产品系，但拿地后中交地产内部曾认为港中旅出价太疯狂了，后续很难控得住这块高价地。然而，两天后，港中旅联合沣西管委会，以底价再拿下新地王周边3块地。四块地一并融资和开发，时间成本、开发成本能对中交地产实现降维打击，“中交地产没想到，最后是自己没看清局面”。该人士说。

搞出“地王”的意义有多大？没法量化，只能说效果非常非常非常惊人。

不妨看看最近沣西“地王”引发的效果。

多个项目将“土拍市场地价屡创新高”等标语展示在售楼处，并列出今年以来各区域土拍楼面价与周边新房售价做对比。

8月25日，中交地产、港中旅（深圳）投资发展有限公司分别以91.9%、103%溢价，斩获沣西新城2宗宅地，折合每平方米楼面价8642元、10127元。港中旅所获地块成为西咸新区单价“新地王”。

“新地王”带动了地块周边大都会、西派时代的去化，“原本西派时代一星期卖5套，拍出那块地后，一个星期卖了50套。”前述top50央企西安区域投拓负责人透露。

房企不想搅合这些怎么办？办法不多，还要有足够实力，就是拿勾地和城改项目。

勾地：就是政府用住宅地块换取房企开发商业地块，这种情况下招拍挂就是走走形式，地给谁基本是内定的。但勾地要求房企有商业开发和运营的实力。

除了招拍挂竞争激烈，张芾还提到，今年勾地渐难。以全运会为契机，华润、招商等6家房企将总部落定国际港务区，港务区管委会给出的唯一利好便是入驻企业能在港务区低价勾地。

2017年、2018年，华润置地与绿城进入港务区，彼时勾地价格为500万元-550万元/亩；近两年，每亩地价格涨至600万元-650万元，且必须达到20%的装配率，土地和建安成本越来越高。

今年以来，港务区勾地难度也逐渐加大，“港务区每年土地指标有限，要先把前期许诺给央企的地先兑现。”上述top50央企西安区域投拓负责人表示。

城改：与勾地比较类似，区别是房企要负责拆迁。同样要求房企有商业开发和运营的实力。

城改是多数中小型房企入局西安房地产市场的另一种方式。

张芾举例，在西安土地公开市场很少见到华润的身影，其主要在勾地和城改方面棋高一着。早在2017年3月，华润同西安市政府签署“1+2”项目合作框架协议，以“场馆建设+片区开发+产业引入”模式，代建代运营西安奥体中心、西安丝路国际会展中心，联合开发建设西安华润国际文化商业中心，在港务区勾下一大块地。

9月下旬，西安公布2020年曲江新区重点建设项目，其中确定西安文化CBD国际商业中心将主要规划建设华润万象城、万象天地和280米超高层。

“这个城改项目地理位置很好，华润只需要把旧曲江会展中心全拆掉，不像老城区小区改造，其产权单一，动迁安置成本较低，难度不大。”张芾表示，西安市政府将曲江会展中心城改项目交给华润来做，土地性质是商住用地，后续华润开发成高端酒店式公寓，周围高阶层白领购买力很强，“其他家房企看得都很馋，但也心里明白，这种拿地方式是别家学不来的”。

贰

前面了解了西安土地出让的基本套路，就可以对比分析一下西咸与浐灞的楼市现状了。

对于西咸，经济前景以前文章介绍得很清楚，有兴趣不妨去看，本文前面也解释了最近西咸“地王”是怎么出来的，还有一点，西咸不限购。不限购的好处不言而喻，否则为啥全国大城市都在限购呢？不限购意味着炒房团可以轻易进入，只要把“地王”搞起来，不愁没有外地热钱涌入。

有人可能会说，沣东是限购的，但其实沣东也不限购了。可能就因为从3月起已经不限购，才有了沣东房价暴涨直逼西安主城区的现状。

位于沣东新城的海逸长洲、沣华熙城等项目置业顾问告诉记者，沣东新城（除西咸能源金贸区外）原本属于限购区域，非西安户口客户需提供2年以上个人所得税或社保证明，才可买一套房子。从3月开始，置业顾问收到通知，项目不限购了，所有客户均能买。海逸长洲置业顾问透露，其 8月卖出10套房，既有西安本地人，也有深圳投资客，“只要是中国户口，带着钱来就能买，按照正常的购房流程来，交钱、查征信、查流水，完全没有问题！” 该置业顾问透露，2019年12月项目首次开盘备案价2.1万元/平方米，后来拿出部分特价房源打折促销，实际成交单价1.8万元/平方米左右。8月22日开始加推B区4、8号楼时，每平方米单价已涨到2.3万元/平方米-2.5万元/平方米。“不到一年时间，一套房就涨了近100万元。”海逸长洲的置业顾问进一步补充，9月27日新批下来的单价已涨至2.5万元/平方米-2.8万元/平方米，同样是166平方米户型的房子，总价涨了80多万元。

还需要注意的是，这波“地王”背后的利好因素来自哪里？如果很大程度来自政府平台托市，就未免有些虚火嫌疑。

“西安的国资房企拿地尤其凶猛。”一位top50央企西安区域投拓负责人透露，土地市场低迷时，一般地方国企会充当兜底的角色。但西安不同，国资背景的地产平台广泛参与土地竞拍，甚至是抢地主力。2020年以来，西安泛高新板块共成交23块地，其中9块被高新区管委会控股的西安高科集团斩获。沣西新城出让的27宗地中有18宗被沣景地产、沣西发展等国资平台公司获得。据不完全统计，今年以来，沣东新城管委会控股的西安沣东发展集团有限公司等3家平台公司共获地9宗，秦汉新城管委会旗下的平台公司获地6宗，泾河新城管委会旗下的平台公司获地7宗。

浐灞的情况呢？

宜居宜业前景以前文章详细介绍过，本文不再赘述。

必须说，不要被高性价比的地价和房价迷惑，全西安仅存的价值洼地就在这里。

一方面，西安是个中西部二线城市，房价天花板是明摆着的。目前，根据链家统计的二手房均价，郑州核心8区为1.3万（高新、中原、二七、管城）—2万（郑东）；成都核心8区为1.3万（双流）—2万（锦江、高新）；武汉核心8区为1.3万（江夏）—2.3万（武昌）；杭州核心9区为2.4万（余杭、钱塘）—4.7万（上城）。西安楼市再火爆，房价天花板在哪里不言而喻。

另一方面，9月23日30家知名房企角逐未央湖的一块住宅用地，盛况在西安空前，这块地距离浐灞三大中心（奥体中心、国际会展中心、国际会议中心）非常近，规划和落地又明显不如三大中心，最终，该地块被招商以综合楼面价12500元/平米高价摘得。这是干干净净的招拍挂、实实在在的市场选择。

招商有没有可能故意哄抬地价？招商可没那么大胆子，不切实际的高价拿地很容易站岗。看看下面房企的看法。

“只能把你拥有的资源做到极限，去前期调研，研判公司的成本如何管控住，内部出溢价的能力再高些，否则投拓冲锋陷阵去拿下一块地，成本岗直摇头，营销岗不敢卖出高价，那这块地就不是一块适合公司来开发的地。”张芾认为。

9月中旬，一家总部位于上海的top20房企投拓人士到西安对浐灞区一地块进行前期调研，9月23日该地块正式出让，吸引了碧桂园、保利、龙湖、新城等30家房企争抢，经过52轮竞价，最终被招商蛇口杀出重围，以9.28亿元、楼面地价1.25万元/平方米将之收入麾下。

该top20房企投拓人士对没拿到地的结果并不意外，自从2017年通过收并购“曲线”首进西安以来，其所在公司从未在公开市场成功拿地，近10个项目均通过收并购获得，“4年了，我们一直选择‘曲线’留在西安”。

叁

西咸与浐灞，一个发烧，一个过冷，选哪个您心中有数了吗？

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