避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

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hotbilar 发表于 2020-11-21 07:52
二  再来说说港务区的现价和限购。你可能不知道，你说的这个担忧或者问题恰恰不适用于港务区。你说的现象特别容易发生在高价拿地的地块身上，比如前一段时间的紫薇华发。在港务区，目前在推或者将推的住宅用地里面，除了金地以外几乎清一色是产业勾地，所以这恰恰是港务区的最大不同之处。用产业勾兑的地块拿地价格，说句实话，如果跟走正常的招拍挂的拍地方式的拿地价比起来，简直就等于白送。所以港务区的这些盘，开发商的利润空间非常充足，根本没有必要在这种事情上动手脚，更何况港务区的建设是一个门面工程，是陕西省和西安市以后要对外展示的一张名片区域，说白了就是有政绩要求在里面，没有任何一家房企会在这里砸自己招牌，并且奥体板块的盘甚至还附加了很多其他区域没有的额外要求，比如容积率比如高度限制甚至是强制性公建化外立面等等。换句话说，就是港务区的期房特别是位于奥体片区的期房反而恰恰是西安交付兑现度最高的板块，没有之一。有政府在给你盯着呢。

说直白点就是政府给开发商土地，开发商给政府建奥体，走的都是绿地的超高模式，这种利益互换的附属品没有一个品质多高的。不过欣慰的是，港务的绿城全运村外面看还可以，里面还不知道。我觉得你说的有一定道理，不过要加个限制：奥体片区，港务区大了，奥体周边和其它完全不一样

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hotbilar 发表于 2020-11-21 07:58
最后，再大致说一下具体在港务区的奥体片区，这些房企是如何运作的。
目前在港务区，基本上除了金地以外，无论是央企、国企还是民企，几乎清一色是用产业勾兑的土地。只有引进产业才能拿到地，而且还不能是随随便便的产业，必须是达到投资标准符合规化要求的企业才能拿到地，说难听点就是如果投资不到位和逼格不够高，港务区不会给你批地，这就是为何你会看到有这么大量的企业总部进驻了港务区，就连像融创这种一个纯粹的做房地产的头牌，在港务区也是用产业勾地，对于融创来说这在西北还是第一次。所以再回到你所说的交付问题，港务区的强力限价恰恰是港务区新盘的优势，奥体板块的新盘的交付期待和兑现度将会是整个西安最高的，最不容易发生问题的区域，没有之一。关于这个体会，你可以请教一下身边有没有买绿城一期已经收房的朋友，让他们说说自己的感受。我记得论坛里好像有人发过绿城全运村的收房照片，你可以找出来看看。

绿城我看到了，确实还可以，对得起价格，但是你要说这一片有多好，可能只有融创望江府算高档吧。而且咱俩都没买港务，就不长篇大论讨论了

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hotbilar 发表于 2020-11-21 08:12
所以，再回到投资这个话题，对于以投资为目的置业人士来说，限价恰恰是被乐见的，创造了额外的溢价空间，而限购则是一种政府设置的束缚，打击了屯房炒房的行为。无论对于一个城市还是还是对于一个区域来说，越是限价限购的地方越是最有价值的地方。反面的例子就是之前的比北京和廊坊，一个越限越高，另一个放开搞房地产反而现在一片哀鸿。聪明例子就如东莞苏州，对于房地产的调控直接就挂钩参照着深圳和上海。

你说的这些我也部分认同。按你的说法其实西咸这种恰恰适合自住，港务适合投资，而论坛里的港务派却说大家都是西咸炒房客，看来他们真没理解你的意思，哈哈

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hotbilar 发表于 2020-11-21 08:22
看来这个你真的没有仔细去了解过。像现在的政策，除非我把户口迁回西安，剩下的都好说，比如再去花钱解决其余的问题，否则根本不可能再在限购区买房。说清楚点就是在主城区，如果没有户口就绝对不行，如果名下套数超了也绝对不可能，这里不讨论那种灰色的冒着极大风险代价的去动用行政手段的方式。

这种违规行为就不展开讨论了，只能说西安真刚需哪有那么多钱，还不是手里有钱有房的在不停买

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照照

hotbilar 发表于 2020-11-21 08:55
我通篇贴子所说，说的都是新房，说的都是新房的投资价值和增值空间。所以关于曲江，我说的肯定是曲江二期 ...

哪怕新开发片区目前没一个能打的，也不能说曲二人居环境成熟，各方面的确不错但有待进一步改善，而且人居环境的标准仁者见仁智者见智。你要说投资的话曲二几个没卖完的老盘投资价值肯定是有的，但它抢手的原因肯定不是人居环境成熟。浐灞核心区不知道你说的哪一块，浐灞半岛就算了，现在的会展世园会片区还是大工地，配套差的多，这种情况应该也列不到你的讨论之中。

~一叶舟~

难得一见的好文。   
风控，溢价率，市盈率  楼主是交易者吧？ 投资不带任何感情色彩，收益应该也不会差

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求购沣东能源个人一手房，因许多盘已清盘，附近上班，个人刚需，有意私信。

liuxusheng

sonyibm111 发表于 2020-11-20 12:23
亚洲杯拉倒吧，只是10个城市之一，开幕闭幕都不在这

全运会好多人都没听过，亚洲杯至少基本都听过

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