避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

hotbilar

照照 发表于 2020-11-22 11:53
我发现你没有认真看我评论就开始扣帽子了，我说的是按照你的标准，以地铁学校商业公园这些基础配套为标准的话，西安这样的地方不少，你开始也没说居住体验啊，怎么现在又加上了。

没有居住体验哪来的居住价值?你自己问问自己，为什么在西安二环以外的新区比二环以内的老城贵?二环以内的老城配套哪样不全?
围绕一个字面意思去杠有意义何在?

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照照

hotbilar 发表于 2020-11-22 11:46
我说成熟你说不成熟?咱俩还有啥好说的?你的成熟怕是臻熟，熟透了要掉地上吧。再一个，缺地是不是成熟的侧 ...

我可没说我对成熟的定义，但是您认为的局部基础配套设施齐全就可以说明大片区成熟的观点有点滑稽，我本来也没跟你说别的，怎么就成钻牛角尖了，不就事论事东扯西扯还有理了。你刚在说高新的时候有加上核心区吗？还有现在也没说是哪的核心区啊，住了高新一段时间能代表整个高新了？高新供地还有国际社区，草堂也供地了，一套房就能说明整个片区，您看看软件新城有多大吧。您以偏概全的本事这么高，能随便给人扣帽子自然可以理解。cid2.8的容积率你说做啥？

wt67

其三对于东轴线很多本地西安人都不看好，对于自然资源灞河之前西安领导确实没有好好开发，但是现在领导班子对东轴线这么重视而且大规模开发（很多文化馆和各种场馆都放在灞河两岸了）很多人视而不见，感觉很多人思维很固执，看不到城市的发展脉络，灞河两岸以后固然很大概率是睡城，但是有这么商业配套的睡城，住着不舒服，不香吗？我是外地人，感觉西安人就喜欢挤在城里，对自然环境不感冒，灞河两岸之前确实不咋地，但随着三中心落地，各种配套进来，住着不香吗？这些人都看不到吗
最后无奈感慨当初的奥体和会展片区没放在一起。。。（杭州钱江世纪城就是奥体和会展在一起）
虽然没放在一起，但是这样后期会出现两个商业楼宇聚集区，这也算是一种安慰吧
下面我们梳理下此次全运会带来的奥体和会展片区已要求赶工市级项目，下面只列属于十四运的配套项目，要求全运会前呈现的。
首先文化场馆类：长安云、长安乐、西安国际进口博览馆、西安丝路国际文化艺术中心、西安国际展览中心二期、以及长安塔及所在山头片区整体改造。
商业楼宇类：绿城综合体、高科综合体、华润综合体、绿地时空之门、招商丝路之门、中冶综合体、中铁综合体、中电建综合体、自贸中心、自贸国际、欧亚三期综合体（部分）、万科悦湾综合体、天朗东方印综合体、浐灞金融城综合体（部分）。
酒店类：高科综合体酒店、绿城酒店、华润酒店、绿地综合体酒店、招商综合体酒店、中电建酒店、湾流酒店、自贸中心酒店、自贸国际酒店、万科澜岸酒店、万科悦湾酒店、欧亚三期酒店、尚水街酒店（目前消息似乎已被砍掉）。
交通类：北辰大道高架、东三环跨世博大道高架、广安路高架、向东路隧道、欧亚四路隧道、建材北路悬索桥、欧亚六路跨灞河桥、地体十四号线。
绿化类：灞河生态廊道浐灞段、灞河幸福岸线港务段，以及两个片区重点道路路面翻新、道路两侧绿化翻新。
所列这些项目基本都是在24小时施工赶进度的，要求明年全运会前都要出形象，但不妨碍以后这两个核心片区还是睡城，谁让我搞的都是面子工程呢，期待下一次浐灞峰会继续焕新两岸。

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照照

hotbilar 发表于 2020-11-22 11:57
没有居住体验哪来的居住价值?你自己问问自己，为什么在西安二环以外的新区比二环以内的老城贵?二环以内的 ...

我否认你说的居住价值了吗？没有你跟我在这绕啥呢，说你文字表述不严谨，看问题以偏概全有问题？承认自己错了有那么难？跟你就事论事就是杠？

hotbilar

wt67 发表于 2020-11-22 11:44
通篇看了楼主的文章我真的发现楼主和我对西安整体片区看法基本一致：其一就是对奥体片区的投资价值最看好没有之一（我也没有投资奥体），开始我是认为奥体不能起来的，直到后来六大央企总部和各大开发商商业配套进驻，而且要求明年6月底全部出外立面打了我的脸，我对奥体片区就持续关注了。我认为明年奥体片区的整体城市规划和建设是西安目前最高级的（不谈科统、高新三期），因为它搞了个超级大和长的中轴公园，两边商业体都关于它极度对称，明年6月30号，奥体是能展示西安最现代化的一面，而且对于高新哪些cbd高楼真的规划很乱，高新的价值就在于就业环境和教育配套，对于城市封面和居住环境后期奥体片区真的西安独一份。

可惜咱俩都后知后觉了。奥体就不多述了，既然你也通篇看完了而且咱俩理解有相仿。说说所谓科统和cid了。
科统加上路过和专门去好几回了，规划还有土地控规什么的我看了不止一遍两遍，最终结论:空空只说，泛泛之谈，没任何实际操作性和落地性可言，我只能理解为挂羊头卖狗肉的官话套话（藏在背后的都是一副难以遮掩的盖楼之心）

高新cid:什么都好，规划定位各种高大上，光看规划简直绚烂无比。但是再仔细看看cid的位置，再看看它的规划，几乎就是高新二期的翻版，很多功能还和高新一期严重重叠，所以就西安的体量，还有高新自己的体量，根本不可能实现，更重要的是一山怎能容二虎，除非把高新一期和二期废掉扶正cid，但cid那位置注定了就不要动什么和CBD相关的挂羊头卖狗肉的念想，老老实实发展科技产业，做大做强夯实经济基础才是正解。
我觉得天津烂着的那个大宝剑应该给西安这些没脑子的所谓高大上但是实际上空无一物的新区规划好好避避邪。

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wt67

其实对于西安整体看好的片区大概有东轴线港务奥体片区（全运会时成熟）、浐灞会展片区（下次如果有峰会就会迅速成熟而且会带动世博园以北地块大开发）、西轴线高新三期cid、沣东科统区、能源（但是需要持有周期很长，而且能不能完整落地还是有风险的，多的也不敢说，论坛了里选择这三个地方人超级多）、南边的是曲江ccbd，但是整体片区规划落地也需要很久，需要华润打头阵、北边就高铁新城、但是片区规划很小，超高落地以及建设速度估计是所有看好最慢的。

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hotbilar

Vicase 发表于 2020-11-22 11:21
前天lz刚发帖就有在看，最近几天讨论火热，认同我也想问问lz意见
沣西这里的人居价值如何？
基本情况：1号线三期白马河路站旁，工作在外地短期内不回，回西安最早也得2025年前后了

属于沣西目前来说最有烟火气最热闹的地方，目前实际管理权在咸阳。按照目前的价格来看仅限于自住，投资行为请慎重。
如果回西安后工作不在西咸，那就失去了自住的意义。

远郊的人居价值最大的亮点在于低密舒适和环境配套。陈阳寨这一区域不具有改善属性，沣西的人居高地在泛文教园片区。

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奇哥

hotbilar 发表于 2020-11-20 06:33
时常会浏览，但不经常发言。先开门见山，在可见时间内，西安楼市仍旧具有增值潜力和溢价空间，西安城运可谓正当时。

具体来说，西安的楼市有着稳定的价值基础，西安当下各板块房产投资价值排序:主城＞＞西咸新区。直截了当的说，在只看备案价不考虑折扣的情况下，相比而言，西咸新区各新城对比主城区已经完全失去了增值潜力优势，提前透支了房产价值，有些区域和有些盘透支现象还相当严重，因此现阶段主城的溢价空间要远远大于西咸新区。

在主城区，目前的备案价可以看作是限价政策被严格执行的结果，各板块新房增值潜力排序为:曲江＝港务区＝航天新城＞高新＝二环周围板块＝浐灞＞主城区其他板块。



再来说说自己，以及为何会得出以上这个结论久。我自己常居外地某一线城市，未到不惑，悦西安论坛也是偶尔来看一看，甚少发言，但每看一次就基本会把最近的更新看完，看看西安有什么新鲜事发生了或者又有什么新热点了。由于上个月时间在国外公差了一段时间，发现登录论坛的速度一点也不友好体验太差，也就作罢，这一算下来已经有十几天没看过论坛的新消息了。这两天又刚好回到西安，也是借着这个时间到处溜达了一圈，恰逢我表弟在西安买房，就跟着他也是基本转遍了西安的各处楼市热土，这一趟下来，感慨颇多。

所以看来你在外地不懂西安楼市就敢胡说八道，西安价值

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