避免入坑，浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 10:20
绿城我看到了，确实还可以，对得起价格，但是你要说这一片有多好，可能只有融创望江府算高档吧。而且咱俩 ...

你还是没能完整理解我的意思，我不是在说这块到底有多好有多好，到时候会豪宅一排排各个都是塔尖人士云里雾里的话。我是说这一块的潜力有多大，涨幅有多大。同样的标准同维度比较，这里的高层兑现比别的地方好，同样的，洋房也罢大平层也罢等等也一样兑现更好。奥体这个片区不会出别墅这种纯低密项目的，地块规划的容积率在那儿卡死着呢，奥体不是曲江模式，而其他的西安楼市热概念板块面子上各有一套挂羊头卖狗肉，然而背后里都是曲江模式的翻版。西安只会有一个曲江，独一无二的标志性禀赋（大雁塔），区位（二环边往外），人文氛围（大学环伺，省级政治中枢旁），以及天时地利人和这些缺一不可。正因为只会有一个曲江，所以奥体的路线也会是独一无二的。如果顺利的话，随着时间推移发展落地，几年十几年以后西安会陆陆续续出现一些人居价值高地例如浐灞三角洲，环昆明池，环未央湖和浐灞湿地公园，兰池大道沿线等。但论高度，只会有一个曲江。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-21 10:29
你说的这些我也部分认同。按你的说法其实西咸这种恰恰适合自住，港务适合投资，而论坛里的港务派却说大家 ...

除却地缘客户以外，单纯讨论自住的话，西咸和港务都不适合自住。
只能说适合居住。

hotbilar

~一叶舟~ 发表于 2020-11-21 16:09
难得一见的好文。   
风控，溢价率，市盈率  楼主是交易者吧？ 投资不带任何感情色彩，收益应该也不 ...

过奖了，兄台。我纯粹不沾边哈，IT相关的一个二憨子而已，光电行业的。非要说有什么关联的话，我媳妇的工作是金融行业的，可能耳濡目染了吧。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-22 10:37
我说几点担忧吧，一是绿地这种玩法的可持续性，股票都快把自己跌没了，二是全运会后还没落地的东西，还能 ...

绿地的问题很大，这个明眼的人都能看到。

第一，仅仅就是全运之前的这些投资和这些项目就够港务区奥体吃的了，这些项目其实无论放到哪个新区都是奶，够拔个儿的了。
第二，全运会后港务区肯定会是另外一码事，特别是奥体片区。但港务区未来的工作重心还是围绕自贸区展开的，也就是保税和临港经济（临港产业、临港制造、临港贸易、临港物流等等，全国只有一个更高大上的临港金融，那是只有上海浦东才配玩的东西。）明面上陕西落了好几个自贸区，但实际上真正玩的就是港务区这个，加上空港打个酱油蹭一蹭，剩下的高新的浐灞的沣东的杨凌的等等几个自贸片区就是个面子工程。要知道，国家给陕西批自贸也就这几年时间，还是老王来以后的事情，以后搞得怎样，还要看陕西自己了，陕西的话就看的是港务区。

hotbilar

winwin 发表于 2020-11-22 10:46
20不堵车真的很幸福了，最快是走机场高速秦汉下。我在高新从中大走到锦业路牙长一截子30分钟，那20分钟是 ...

对，现在是走机场高数是最快的。以前的时候，秦汉那边还没有高速出入口，无论是东边的机场高速还是西边的福银高速。但是对日常工作的西安人来说，这样的通勤还是要命似的头疼。

winwin

hotbilar 发表于 2020-11-23 20:58
本帖最后由 hotbilar 于 2020-11-23 21:27 编辑


可能你没看仔细，我说的时候就说明了是奥体板块在做额外要求。
关于绿城全运村一期刚交付的那波你的疑问，我这么说吧，那是那波18年花8000多买的那帮人收的毛坯房子，就想想吧，奥体8000多的房子都给你做成这样，一万多两万多三万多的房子等到交付的时候不比这8000多的强得多?完全不用质疑奥体的交付问题，还是那句话，奥体期房交付的兑现度在全西安没有能超越的。在西安需要警惕的恰恰是所有别的区域了。我是亲耳听到过某一个第一波买了全运村洋房的海谈“枫林九溪那破毛坯洋房子都敢挂卖万，我全运村这洋房到时候好好装修一下，等满二满三了我怎么不挂他2万五”，我当时听了也是心里笑了笑，我寻思两万五两百五什么的这数字真不吉利听着像骂人了，但说实话人家这底气还是在那儿放着的。

只能说这底气源于无知

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hotbilar

winwin 发表于 2020-11-22 11:01
因为西咸以前就不是城市，有城乡结合，有农村，现在才要变成城市，住宅标准又高，你不能让精装中高档住宅 ...

没有，我就是对比的是区域内的品牌盘，不是你说的咸阳时代的那种上了年龄的老破小。像能金片区的阳光城，奥利匹克花园，白桦林印象等等都不上来价。品牌高层二手房成交均价是最能反应一个片区当下价值的一个参考，以成交价为参考，能金普遍就在1.1-1.4，再一直移到沣东三桥新城这边华润啊保利啊也就是1.4的成交价。这是目前沣东唯一有二手流通性的两个片区。
如果你感觉还比较模糊的话，我这么给你比，二环里面的老破小，成交价都在1.2左右，而在曲二的话，普遍都在2w以上成交。经开核心区的品质片区，东辛家庙的广泰片区，北大明宫，大学城等等这些地方也是青一色2w附近。你要知道，能金核心区的阳光城上林府的毛坯叠拼挂价也就2w+，所以一定要实际感受一下，关于这块，随便找个楼下的中介让他给你查查，一清二楚。

winwin

hotbilar 发表于 2020-11-23 21:26
你还是没能完整理解我的意思，我不是在说这块到底有多好有多好，到时候会豪宅一排排各个都是塔尖人士云里雾里的话。我是说这一块的潜力有多大，涨幅有多大。同样的标准同维度比较，这里的高层兑现比别的地方好，同样的，洋房也罢大平层也罢等等也一样兑现更好。奥体这个片区不会出别墅这种纯低密项目的，地块规划的容积率在那儿卡死着呢，奥体不是曲江模式，而其他的西安楼市热概念板块面子上各有一套挂羊头卖狗肉，然而背后里都是曲江模式的翻版。西安只会有一个曲江，独一无二的标志性禀赋（大雁塔），区位（二环边往外），人文氛围（大学环伺，省级政治中枢旁），以及天时地利人和这些缺一不可。正因为只会有一个曲江，所以奥体的路线也会是独一无二的。如果顺利的话，随着时间推移发展落地，几年十几年以后西安会陆陆续续出现一些人居价值高地例如浐灞三角洲，环昆明池，环未央湖和浐灞湿地公园，兰池大道沿线等。但论高度，只会有一个曲江。

曲江只是先行者，曲江和高新一样给了后来者很多借鉴和教训，未来回头看会是里程碑，但不是最高峰

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