全运会后，西安房价真的会上涨吗？

房东的猫 · 发表于 2021-9-11 20:15:16

对于这个问题，站在购房者的角度，我的观点是二手房和新房市场要分开。

新房：

新房从拿地到确定销售价格，每一步都受政府管控。在“限房价、定品质、竞地价”调控政策以及住建部对地方土拍溢价率的限制下，地价/新房价格不会再出现跳涨的情况。平稳有序将是未来房地产市场的发展主题，这个“稳”首先就是反应在土拍价格和新房售价上。

从这点出发，你不用去担心由于全运会的召开，从而导致新房价格的快速上涨。所以尽量保持耐心。

二手房：

关于二手房，在指导价出台后，西安楼市整体热度下降很快，二手房成交量大跌，一定程度也影响了新房市场的热度。高新几个之前摇号红盘，也都出现不少弃选，流摇的情况。

二手房作为一个相对受监管较小的市场，不像新房从土拍阶段就限定了最高销售价格，它的价格更大程度取决于自由市场规律。

而目前的西安房地产市场在慢慢降温，限制二手房交易也是未来很长一段时间的政策趋势。同时指导价出台后导致了购房者首付比例的提升，银行也对二手房贷款审批缩紧。

在这样的背景下，我不认为全运会的召开和二手房价格上涨会存在直接关系。

二手指导价对降热度，降预期来说是一个完美的政策，但也使得获取真实成交价的门槛变高，购房者和买家中介之间的信息不对称加剧。这个时候作为购房者要更加冷静，因为你获得的成交价格不一定是完全真实的。

关于二手房我的预测：短期内，西安的二手房成交量会腰斩，然后慢慢保持一种相对稳定，业主急售的房源相较以往也会变多，买家的议价能力增强，有向买房市场过渡的趋势。未来导致二手市场的转折极大可能是由新房市场引起的，作为购房者应该持续关注西安楼市，如果当新房摇号竞争在一段时间变得越来越激烈的时候，这部分需求就会传导到二手市场。那个时候西安楼市就有可能过渡到2015，2017，或是今年年初那种热度。

我的建议：

西安目前购房一定要有足够的全局观。首先有两种房源是要把优先级放到最高的：

1.位于核心区域，大开发商较早拿地产品的加推，这个包括像丹轩坊，保利天悦，金泰新理城等，即使在市场下行的情况，都是属于必摇，摇到就上车的盘。
2.业主着急出售的二手房源，指导价出台后，如果你多认识几个中介，就会发现时常会有一些“特价房源”，这在之前的西安市场是很难出现的。如果这个房源的位置，学区，配套等较为符合你的需求，我也建议有机会去实地看看。
除去上面两种最优解，就是去西安的各种新区置业。这个时候需要你对一个区域的总体规划前景，项目周边土地用途，产业引入和配套建设等情况都有一定了解才行。记住，这些信息一定不是从置业顾问那里得到的。没有人愿意买一个前景很差，发展周期很长的区域。

划重点，关于新区房产的选择建议：

有一个购房逻辑需要提一下，新房价格保持相对平稳，但并不意味着新落户的年轻人购房置业会变得更容易。这个矛盾在于：核心城区一旦发展定型，再发展一个新区，配套成熟往往需要15—20年之间。核心城区或是发展前景好的新区，其核心区住宅用地的有限性和目前房地产市场的政策和规律，决定了后购置房产的人，其购置房屋的位置和配套相比前几年的购房者会稍差一些，但花费的价格可能是接近的，甚至更高的。

这点我举个例子，如果你错过了置业奥体核心区的机会，最后选择港务区其他区域，其配套相比奥体差了很多，说天上和地下的差距也不为过。但价格上并没有更便宜，在配套上10年内没有追上的可能性。这也就是我经常提到的城市发展伴随房地产开发的周期和节点。

软件新城和cid核心区的居住用地本就不多，但这两个区域的空间足够西安发展15年以上。等cid和软新大量房源放出的时间段一过，后面的购房者卡在那个节点，就很难在买到这些位于核心区域的房子（在二手房交易被逐渐限制的背景下）。就要等到下一个重点发展的新区，但这又是一个很长的周期。

买新区一定要踩好时间节点，这是最关键的。有些新区发展周期过长，现在也不是很好买入的时机。

全运会不会成为西安房价上涨的引擎，作为购房者一定不要心急。二手和新房同时关注，这是目前西安置业人群需要做的第一件事情。
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