奥体中心的过去，今天与未来。

房东的猫

聊西安奥体中心片区之前，先跟大家聊聊其他城市奥体片区发展的情况。

广州天河体育中心在珠江新城，距离不远就是广州大剧院。杭州奥体在滨江，旁边就是杭州的国际博览中心，对面是钱江新城和杭州大剧院。南京的奥体在河西，同样也和博览中心位于一起，形成一种联动效应。这三个城市奥体片区的房价，几乎是全市最高。也是游客打卡必去的景点。济南的奥体位于市政府旁，整个cbd的规划也是围绕奥体展开，该片区在济南人的眼中的地位就跟西安人眼中的曲江差不多。沈阳的奥体位于浑南，发展的也相对成熟，但沈阳这个城市本身在走下坡路，同时位于人口流失严重的东北，沈阳的例子，其实不能照搬在成都，西安，武汉，杭州这样处在高速发展期，人口大量流入的城市中。

西安把大型的共建一下全投入到奥体周边，会展中心，长安云，长安乐，长安书院等等，两条地铁的加持，同时还包括像中轴公园，奥体喷泉，三河一山绿道（灞河段）这样的大型景观建设。可以说奥体起步期的配套投资相比上面的城市的奥体片区只好不差。西安的奥体相比上述的几个例子，唯一最大的不确定性其实就是位置了，但鉴于西安一直在走的多片区模式（资源不集中分布），以及本身就是处在城市正常扩展的范围内，对奥体片区的发展我一直也充满了信心和期待。

年前的时候，我就在知乎平台的回答中推荐大家置业奥体，也表明了观点：奥体是西安未来十年最大的洼地。从去年全运村相对的轻松摇号，到金地这两天成为奥体第一个万人摇的项目。年初的时候枫林九溪整个楼盘二手成交量很少，而且均价只有1.4w不到。最近枫林九溪的二手房均价：高层2.0w，洋房2.3w。这还只是在奥体发展的起步期。

同时可以对比下全运村，在学区划分上，目前全运村是比枫林九溪好的，小学就可以入学铁一的分校，而枫林九溪不行，整个楼盘的品质全运村在整个西安都是前3%的水平，远好于枫林九溪。如果全运村的二手房达到入市交易的年限，房价只会比枫林九溪更高（除了紧邻高铁沿线的那几栋楼），而且高的不会太少。

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奥体片区和港务区其他地方的差距， 比曲一和曲二之间的差距还要大。曲二留给大部分人的印象，就是乌压压一片的土黄色高层，居住密度高，成熟商业和公园却又稀少。整个港务区以三号线为分界，西侧几乎是不过大型货车和卡车的。而东侧聚集了大量的货运车流，整体居住环境实体感受下，就是拥堵，噪音和沙尘污染大，而且空气质量明显更差。这只是生活环境上很直观的差距，还没提配套上10-15年内几乎不可能追上的差距。

奥体片区，和浐灞会展片区，以及运动公园，行政中心片区，会是西安东北部里三个高端的居住生活片区。

整个奥体核心区的规划无疑是让人感到震撼的，之前我也提到过西安规划最好几个的局部片区。

南湖+大唐芙蓉园（已成熟，算是目前西安最高端的居住片区）

未来之瞳（几乎未动工）

沣东中轴+斗门水库（进展中，进展较慢）

奥体中心+中轴公园+会展中心片区

四个片区大概会是西安15—20年内规格最高，配套最完善，居住环境和氛围最好的四个区域。

奥体中心的成型也是分阶段的：

第一阶段是8月份长安书院的外立面完工，整个奥体中心的大概轮廓会出来。14号线通车，中轴公园两边的绿地，招商，中铁十几栋高层，还有国际商事法庭。三个场馆周边的华润，绿城，高科的高层与商业。灞河两岸的长安云，长安乐，长安书院，慢行桥，奥体大桥，奥体隧道，以及光影公园中比大雁塔喷泉大四倍的喷泉建设完成。

第二阶段大概2024年左右，奥体中心周边楼盘，公寓交付，大量人流导入。万象城建成，中粮的商业大概率也建设完成，其他商业配套也都初具规模，不远处的融创雪世界也会为奥体带来可观的人流，时而举行的演唱会，以及会展中心的每年的展出也会带动奥体的商业发展。差不多这个时候奥体片区会走向成熟。

第三阶段就是第二阶段后的十年内，奥体核心区以及中轴公园两侧依然剩余了不少优质的非住宅地块，以及灞河左岸长安书院周边也有一些商业地块，后续也留足了发展的空间，如果落地更高质量的项目或是有了更高定位的规划。届时，西安奥体+会展片区虽然可能比不了杭州，南京，广州这三个城市的奥体（几乎是其城市的名片和代名词之一，位置都位于核心城区），考虑到西安多片区发展的属性，极大概率会成为大家经常提的高新，曲江之后的另一个高端片区，沣东的核心区那个时候差不多也会是。

奥体的产业总是被人们诟病。这里也说说人们津津乐道的产业。西安产业的走向是两个方向，一个是西南，一个东北。

西南就是大家熟悉的高新三期，草堂都有不少产业的布局。高新最新提出的丝路科学城的规划，项目，产业集群同样集中在西南。高新的产业相对更高端一些，从业人员的待遇和收入相对也高一些，软件，芯片，通信等等都有涉及。

东北部主要就经开，渭北，航空基地，港务的制造业组团，再加上西安港带动的物流与贸易相关的产业，西安港和长安号每年也在大量政策的支持下迅速扩大发展。至于很多人说奥体没产业，其实只是高新的产业（华为，中兴）更为被人们所熟知。新一线城市的奥体+会展组合本身就是一种高质量的产业，包括西安每年海量的各种会展，车展，比赛，演唱会，会议等，对片区影响力的提升和对周边商业和经济的带动能力，不容小觑。

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房东的猫

dastin 发表于 2021-09-11 20:50
大部分城市奥体中心都是最好的片区，西安奥体中心已经成为西安城建面貌最好的区域，目前就是人口和商业欠缺，不过这些问题不大，从集中供地占全西安的半臂江山来看，后面几年依然会保持高速发展，整体发展空间还很大。

如果港务区再有一些产业就更好了，目前还是缺乏很好的产业来吸引人口就业。

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小小熊

同意楼主的观点。港务区现在发展势头不错，但是主要靠物流及相关产业，上限不高；未来一二十年高新产业顶流、曲江一期人居顶流、沣东中轴昆明池环境顶流，这三个地方会代表西安未来的最高水平。

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俏小楼

大体没错，但是有一点需要更正，奥体与港务的东西划分线是以港务大道，而不是3号线，围绕奥体中央公园南北两侧将是数十栋超高层商业写字楼，这才是奥体核心片区，也是官方所清晰描述过的，奥体核心是强调东西，距离东西轴线越远，发展性相对越弱

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房东的猫

小小熊 发表于 2021-09-11 21:22
同意楼主的观点。港务区现在发展势头不错，但是主要靠物流及相关产业，上限不高；未来一二十年高新产业顶流、曲江一期人居顶流、沣东中轴昆明池环境顶流，这三个地方会代表西安未来的最高水平。

是的，如果有好的产业集群就好了

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