前不久，中央经济工作会议闭幕，其中有一个金句流传甚广：“在充分肯定成绩的同时，必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。
这句话翻译到房地产市场，则是：保持稳定健康发展状态，供需结构全面调整和优化，支持购房合理需求得到进一步提升。
今年，对于西安房地产市场来说，是多变的一年，也是行业发展趋势转变之年，从年初价格稳中有升，到三季度保持平稳回落，再到目前交易回归稳定状态。但仍然也会出现“万人摇号”的火爆局面，证明西安房地产市场仍有坚挺因素存在。2022年即将到来，“忽上忽下”的西安房地产市场究竟走向何处？
首个39005人摇号楼盘诞生肯定西安最热话题之一。
西安住房登记平台公示
昨天，曲江“神盘”中铁建万科翡翠国际，出现了3万9千多人参与摇号景象，这是西安楼市第一次出现突破3万5000人摇号大关的楼盘，尤其是在经历全国楼市降温的压力，西安调整政策不断加码，楼市渐渐进入降温期的时期，这样的逆势上扬，更能凸显本次的魔幻程度。
那么，如此魔幻的摇号现象是如何产生的？
看到这几个关键词就明白了：价格限制、户型跨度大（79平~101平~244平）、曲江一期绝版地段、曲江二小一中优质资源、双地铁出行便捷、商业环绕、万科品牌等“爆棚的超高性价比”。
当然，这里面最结实的，还是一二手房价格倒挂红利。
仔细观察今年西安万人摇楼盘可以发现，它们皆有这个特点：均价低、与周边二手房价格倒挂明显、交付年限近。
也就是说，这些楼盘之所以出现如此多的登记量，正是来源于一手房限价带来的一二手市场价格倒挂，“买到便是赚到”吸引了众多投资客。
当然，从下半年西安楼市实际情况看，“万人摇号”仍然只是个案。这次市场火爆，更多的是由短期需求引起，整体的市场需求释放力度有限，较难对市场形成持续的支撑。
不过，这次出现“万人空巷”的摇号场景，还是启发了我们许多。
有人说：摇号买房和摇号买车一个道理，该买的还能买，买不起的照样买不起。
这种说法是有失偏颇的，摇号颁布的根本目的是为了公平。
这一点是毋庸置疑的，因为如今大量的房子开始限价，或者在预售证指导价的背景下，一手房开始价格倒挂，这也就使得一手房的性价比变得非常高，所以供求比也就变的不均衡。
中指研究院数据
根据统计，今年11月，西安房价以环比涨幅0.63%，成交面积与上月持平，且供求比仅0.6，市场仍处于供不应求的状态。
在这种前提下，很多开发商为了获得利润或者弥补损失，会把房子出让给定向人群。所以最早的摇号是在这样的背景下出台的，希望给所有人尽可能公平的买房机会，这个初衷是非常好的。
但在实际操作中，由于多了摇号这么一个环节，个人买房的过程也变得冗长。
过去是只要有购买力你就可以买，现在还要有购买力和运气，而且如果好几次摇不上，过程还会加倍变长——据悉，2021年西安万人摇楼盘平均中签率仅为2.2%。那么，出现“万人摇”现象究竟好不好呢？
好的一面是，能够间接控制二手房交易量，以本次中铁建万科翡翠国际为例，大部分为147平米以上的改善型，这种价位使得多数人需要是置换，但是在近4万人摇号的背景下，人们不敢轻易卖房，否则一旦买不上，就会从以前有房一族变成了持币待购，而这样无房的风险更大。
所以，万人摇号虽然会炒热单体项目，但是也会间接的控制关联二手房的交易量，使得整个行业保持相对比较冷静。
但“万人摇号”这一现象还是为我们敲响了警钟，出现的一二手房价价差带来的畸形产物，需要我们重新审视对一手房的限价政策：采取限价措施本意是为了避免市场失控，但措施若不够精细，一定程度上也会使房产企业失去自主定价的权利，让价格更加扭曲，导致市场供给减少、供不应求，这才会催生排队摇号买房，甚至引起炒房现象。
今年7月，西安发布了《西安市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，标志着市场逐渐进入存量房时代。
而面对多起一二手市场价格倒挂引起的“万人摇号”，相关政策也应该不断精准，不能靠“摇号”制度解决所有事，应当根据市场实践及时转向，消除市场恐慌、恢复市场活力、保证市场效率——毕竟，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已是国内各城市房地产发展的基本前提。
从去年年中开始，西安限购区域几乎每几个月就出会现一次“万人摇”，但与此同时，2020年西安人均生产总值为7.74万元，位列23个万亿城市的末尾，一边是万人摇号排队“抢房”，一边是人均购买力比较低下，两者的同时存在，使的西安楼市市场看起来风诡云谲。
其实，分析一件社会热点，不能单纯微观去看，还要考虑到宏观背景，也就是说，只看到单个楼盘优良环境，而忽略国内大背景趋势，得出的结论就会前后矛盾。
从全国其他城市反映来看，大致有以下理由。一是普通百姓投资渠道有限，为跑赢通胀资产保值增值诉求强烈。二是新一线城市近10年市场表明，房价尽管有过波动调整，但总体还是处于上升通道，即使需要贷款，大众“买早不买晚”心态也强烈。
再者2021年，受货币增发幅度提高、局部地价走高等因素影响，许多地方地产需求出现了集中爆发。
作为万亿俱乐部成员，近几年来，西安房地产开发投资和销售总量均居副省级城市第一方阵，尤其是2020年，商品房销售面积总量跃居副省级城市第3位，截至2021年8月，西安有1.01万家房地产相关企业，排名全国第9，从这一点看，西安房地产市场未来要做的，是不断修正高速发展方向，避免过热，良性发展。
要知道，房地产市场尽管是特殊的市场，价格规律还是能起到基础性调节作用的，尤其是在公开透明竞争的市场环境中，房地产市场受土地成本、建安成本、人口影响、经济环境等因素较大，在市场机制的作用下，都能对房地产市场形成有效的制约，最终趋向动态平稳。
当然，西安购房者也要更加理性预期，无论是“刚需”群体或投资者，要理性冷静看待当前某个楼盘的抢购潮，不能“不顾一切”的推波助澜，要综合分析国家政策导向和自身的经济负担能力，量力而行，要三思而后行。
即使摇到房子，也是要花三成至六成的首付款，对于普通老百姓而言，也会让未来二三十年背上负债，甚至因此艰辛度日。这笔账，哪头沉，得要心里有数。
广厦万间，夜眠七尺；良田千顷，日仅三餐。还是那句老话，房子是用来住的，肯定要买，但买房的钱是贷的，肯定要还。
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发表于 2021-12-14 15:43:57
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