房地产

alxejin · 发表于 2022-2-12 18:58:51

一个中国老百姓茶余饭后最喜欢谈论的话题，因为有没有房子决定了你有没有择偶权，有几套房子就可以有跟身边的亲朋好友炫耀的资本，就被标上了所谓的成功人士来获取自己的内心满足感。
先不说投资房产能获取多少收益，当下买的新房能够按时、保质量、不降标的交付到你手里，你就算是个幸运儿了。这两年楼市政策稍微收紧，房企一个接一个的爆雷，像已经爆的蓝光泰禾佳兆业阳光城华夏幸福恒大中梁等等，这些虽然是私企但大部分都是上市房企，排名也都是在全国50前，以及今天爆的正荣和未来要爆的...不要觉得踩雷是小概率事件，或者说我只买大的央企和国企就没有踩雷风险。买房可不是小钱，这可都是一生甚至两代人的积蓄啊，有没有问过自己这个风险你真的承受得起吗？
再来说说收益，早年投资房产利用三倍杠杆确实有一部分人赚到了钱，起码自家房子在中介挂的价格比当初买的翻了2-3倍，但问题是你兑现了这个收益了吗？从买到卖才算是一次完整的投资，要不然永远都是 on paper！如果是最近几年贷款买的，那就更没有投资价值了，因为任何投资实际收益率=名义收益率-资金成本-通胀率。我们假设你的贷款利率5% 通胀3%，房子每年至少升值8%你才能获取正收益，毋庸置疑这个在今后楼市中很难实现。
再说说其他因素，比如房地产税，二手房指导价等等，因为楼市它是一个非标准化市场，zf有形的手对房产价格干预的比较明显，这就导致房价当初人为的怎么炒上来，那么就会被政策无情的打下去，不像是股票基金这类标准化市场的资产，就算茅台股价涨到天上去，监管也不可能下一道指令说你茅台股价太高，必须往下降，监管是不会做出这类的干涉。有人觉得投资楼市相比其他资产要安全可靠，这个也是错觉，因为楼市没有放在标准化的交易所交易，你是看不到价格波动的，不像是金融资产，但看不到波动不代表它没有波动，如果像股票基金一样，每天都可以看到价格上蹿下跳，你还会觉得安全可靠吗，跌5%你就会非常难受，10%你就睡不着觉20%就直接奔溃了，试试上百万的资产每天上下盈亏好几万，你还会有幸福感吗？
最后，我说这么多肯定不是希望房价降，对谁都没有好处，我自己只有一套房子自己住，每年房价涨幅能够覆盖过5个点贷款，我就心满意足了，换句话说防止房价暴涨目的是为了防暴跌。过去二十年楼的市牛市给老百姓预期是一直会涨下去，现在买的房的逻辑就是因为它一直在涨，所以以后还会涨，殊不知一旦一致性预期出现了就要提醒自己站到队伍的对立面去。当然刚需自便，投资慎重。人活一世，草木一秋，短短几十年尽量让自己活的精彩些。尽代表个人观点，不喜勿喷。
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