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如果说，区位决定了商业开发的天花板，那么城市综合体对稀缺要素的利用，则决定了土地开发受益周期的长短。
近年来，“商业地产”已成为房地产领域高速增长的新兴开发类型，从产业现实来看，无论是套用过去常规的思维模式，还是照搬成熟项目的经验之谈，都缺失了推导过程的答案，无法应对激烈竞争的市场环境。
于是，在遇到足以匹配区位条件的项目时，我们不免戴上放大镜，带上思考去观察，就像即将开业的未央168，凭借行政中心商圈的红利，将一个可租赁面积不到2万㎡的街区商业，打造为都市绿洲之中的新生活场景，它做对了什么？
未央168，镜面灰的商业新视角
未央立交
自2011年市府北迁以来，传统意义上的城市中轴线南北两端，开始趋于平衡，西安曾经“南强北弱”局面得到极大缓解，经过十年发展，人们不再用口语化的“北郊”来形容城北，而是将其纳入主城思维，一个显著的现象是，地铁2号线的客流总量常年位列西安第一，且多次进入客流强度全国前十。
可以说，城北需要一个核心，来聚集更优质的商业资源，和更具价值的金融商务活动。随着城市二次更新的风口到来，资本对重点地块的介入同样在加速，行政中心商圈的崛起过程，正是城北高质量发展的一个缩影。
以时间为逻辑不难发现，该区域商业项目的布局走向，均沿凤城八路-文景路↔凤城七路-未央路分列，客群的消费行为，也集中发生在这个环形地带。
2013年，民生百货开业 2014年，汉神购物广场开业 2016年，熙地港&王府井百货开业 2018年，大融城开业 2022年，未央168开业
未央168（右）在行政中心商圈的核心区位
与已投用的熙地港、大融城等室内型Box为主的购物中心不同，未央168以开放式街区的形态，兼顾室内营业环境与外部动线的相融，为经开区黄金十字路口，创造新的商业场景。
尤其是外观上独特的“镜面灰”幕墙设计，能在多种天气下平衡自然光线的折射，与周边楼宇的既有风格实现色调过渡。这种点缀减少了千篇一律的建筑样式，使银灰色成为项目最显眼的视觉特征。
早在项目建设前期，很多热衷研究城市天际线的网友，曾多次在社交平台上对未央168所在的主体建筑，提出大量疑问，其中就设计筑造理念、建筑高度、功能划分和空间结构等多个方面，这些问题的答案，也随着项目进入开业倒计时一一释放。
经过纵向剖析可知，项目总建筑面积达7.5万㎡，地上25层为商业+办公，地下3层为标准停车位（南北双进出），1-5F属开放式街区，5A级办公业态分布于6-25F，最终以未央国际垂直城市商务综合体的形象呈现。
在细节上，担当项目主创设计的DU建筑事务所，采用弧形来弱化建筑本身的锋芒，以造价更高、安装难度系数更大的曲面玻璃，去凸显流动的曲线艺术，向扎哈·哈迪德未来主义的建筑美学致敬。
写字楼曲线造型设计细节
环形街区设计细节
有了成熟的理念支撑，未央168的空间叙事，也就有了更明确的路径。
比如，在垂直视线上，不改变每个楼层的物理形态，但合理调整退台的延伸尺度，引入立体庭院的概念，将退台设计为小型花园，铺装防腐木，搭配层次丰富的植被和休憩设施。
而每一层回廊式动线，则有效规避了建筑死角，为沿环形布局的商户，提供了充足的昭示性，不断强化顾客的视觉记忆，完善360°客流闭环。
3F空中退台一角
与外界相连通的人行阶梯
与环形动线相对应，整个街区在放弃遮盖式雨棚后，将不受拘束的自然采光留给地面中央广场，连同互动式景观音乐喷泉、商业观光梯镜面光影秀和建筑本体的呼吸式光源，为夜间的商业气氛赋予活力，动静结合，融洽人与景的交互。
有趣的是，街区不仅仅朝内打开，面向凤城七路的临街界面，也实现了南北全通透，通过连廊和分阶式的构造，让人群得以在建筑中穿行停留，共享消费场景之外的休憩时光。
从项目对外透露的信息当中，我们捕捉到年轻化、潮流化、特色化的24H全时段体验式消费...等关键词，未央168迫切希望填补城北商业、尤其是行政中心商圈所缺失的业态，针对夜经济的消费领域空白，从当前的招商动态显示，一批自带流量的品牌先后落地。
未央168俯瞰效果图
C位出道，精彩不止于眼前
事实上，从最早选址、规划设计再到招商运营，未央国际并不“寂寞”，伴随项目建设过程，一路之隔的熙地港、大融城在品牌调整上从未停止。无论是基本形态还是建筑体量，未央168与前二者都有明显的区别。
在招商重点以及主力客群的挖掘方面，未央168不遗余力的寻求差异化，以期填补和丰富城北人群的夜生活消费需求，活跃和提升过去的商业质素，其竞争力更多的体现在品牌的私域流量和独特性上。也有不少连锁品牌对服务场景再次优化，以匹配整个街区的氛围。
生活方式新面孔像一汽大众VW IDHUB，围绕ID系列开出了西北旗舰店；全球高端美妆零售品牌店HAYDON黑洞选择临街主入口形象面，打造城北首店；高端奢侈品新零售集合店C4N、主打复古格调微醺场的CUB幼兽商店，均带来城北首店，分别为生活方式业态进行扩容。
未央168中央广场
主题定制 x 网红跨界
包含餐饮在内的特色商户，除了长安大牌档“夜夜未央”国潮主题店，我们还看到西安首家好利来PINK形象主题店的落位；备受年轻消费者青睐的LEBAN x 仙麦，在这里首次尝试与品牌联名，打造创意社交新空间；而长沙网红餐厅咔空咔首进西安，就将泰式料理的特色演绎，交给未央168。
特色化空间组合
当然，也有不少因结构而被放大的空间，和精致小巧的商户穿插分布，共同营造节奏感十足的餐叙时刻。
如长期登上大众点评必吃榜的肥肥虾庄、入围黑珍珠的尽膳口福跷脚牛肉、270°超广角视野的德发兴茶冰厅，三家城北首店营业面积均超过400㎡，东来顺空中花园餐厅更达到857㎡，大门店和小商户的排列组合，带来绝佳的聚客、消费转化能力。
夜幕下的城市北中轴
此外，针对24H全时段体验式消费，未央168有计划、分步骤地推行街区营业时长的多元化，鼓励有条件的商户自行调整服务状态，有效整合每天22:00之后的消费需求，赋能经开区夜经济的活力。
正如魅KTV这样的特色业态，将主要客流高峰锁定在下班后的夜间至凌晨，以全新升级3.0黑科技互动式体验与其他消费场景错位。还有萤初炉端烧量身定制的顶层日落餐厅、国潮风大芊金串串火锅、友联食所等等，同样具备超长营业能力，为“微醺夜生活”的潮酷基因，提供更多社交空间。
仅仅试营业阶段，德发兴茶冰厅与大芊金串串火锅就长期保持了高客流、高翻台率运转，即便线上排号位常常过百，依然不能阻挡消费者的热情，间接带动周边商户共同受益，进一步说明项目招商定位的精准。
要知道，双地铁加持的行政中心商圈，周边5km范围内已容纳众多高端办公客群、入住率极高的社区家庭客群及政务客群，他们都可以成为项目客流的源动力。面对充满竞争的市场环境，更清晰的商业定位才能在千城一面中脱颖而出。
此次未央168的C位出道，很大程度上是凭借独具特色的差异化、瞄准未来生活方式和对线下消费体验的揣摩，来聚焦流量关注，其获取市场感知的速度更快，孵化品牌的能力也更强。
值得一提的是，未央国际垂直城市商务综合体，只是开发商打入城市核心商圈的首个作品，按照核心土地集约化开发的原则，第二轮设计方案已经启动，在商业街区的扩容与互联互通之外，还涉及高星酒店、高端公寓、超高层写字楼等全业态落地，在保持“镜面灰”楼宇质感的同时，接下来将如何重新定义街区商业的城市场景，相信未央168会有更精彩的提案。
未央国际2期效果图（非最终）
2022.4.30，未央168项目将迎来正式揭幕，开业当天的诸多惊喜及超值活动，等待粉丝们前来解锁隐藏菜单，和WE YOUNG街头音乐会，一同见证全新商业街区的诞生。
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发表于 2022-4-15 09:49:46
发表于 2022-4-15 09:53:38
