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随着交通工具和通勤方式的多元化，人们对空间距离慢慢模糊，而时间概念已成为衡量尺度远近的工具，比如城市间的距离用高铁几小时来指代，城市内的距离，则用地铁通行时长来描述。
尤其在当前轨道交通编制和申报门槛不断调整的背景下，一座城市的地铁建设及开发程度，也是其经济发展水平的体现。
截止2022年5月，西安共开通地铁线路8条，运行里程259km，全国排名第12（2021年总客运量全国第七）。而从全国各地已开通和已获批的总里程看，2025年西安将以422km位居全国已获批地铁线路里程第11位。
那么，对西安来说，至关重要的TOD开发情况又如何呢？仲量联行联合悦西安，将以大数据可视化的形式，进行全方位解读。
地铁和城市的化学反应
TOD开发，能为城市发展贡献多样化的物业载体，促进多元功能的融合与土地高强度的开发利用，是驱动城市高效率综合开发的引擎，也是交通效能转化为城市动能的反应催化剂。
并且，地铁站点的覆盖率及站点周边的开发情况，可反映出城市公共交通价值是否被有效利用，所以对当前西安TOD站点现状的分析，也需从地铁开始。
比如，换乘站点往往因为客流更大而具有更强的可塑性，预计在2025年地铁3期建设完成后，西安地铁站总数将达到249个，通车后城市内换乘点将达到37个。其中在建的8号环线将会有18个换乘站，对全市的换乘贡献率高达48%，其释放的效能将进一步重塑西安城市发展格局。
西安地铁2025年运营线路图
另外，2号、4号、14号三线已在西安北站完成交汇，而城东的纺织城则具备1号、6号、9号三线接驳，二者均有效提高了跨城出行的便利程度。
其次，地铁站点的覆盖，能从公共交通角度反映出城市高价值区域的分布，因为地铁站点周边属于隐形的“潜藏”价值区域，借助TOD开发，可实现“站点”向“站城”的转换。据公开数据测算，至2025年，西安全市地铁500米覆盖率为12.2%，即地铁站点有效赋能区域仅占西安建设用地总面积的1/8左右。
这一数据，一方面显示了西安地铁建设滞后于城市发展的现状，另一方面也反映出西安地铁对城市功能的支持与引导，正处于快速发展阶段。
TOD站点的覆盖区域，往往是城市中最需要高效开发利用的空间，也最能提升经济效率，从全球城市发展的宏观视角看，站点覆盖率在一定程度上反映区域经济效率，二者应呈正相关性，而西安市各区地铁站点目前覆盖率与经济效率的相关性情况，在下图中一目了然。
38+2+X：西安TOD站点仍需进击
从目前来看，西安是否有成型或者将要成型的TOD站点呢？我们不妨对符合TOD开发的站点进行范围确定。
结合国内外城市TOD开发经验，西安地铁站点周边300米半径范围，应该为TOD开发的核心区域。从理论上来说，这片区域内应聚集高浓度的商业、办公、文化、娱乐等城市功能，从而实现TOD对城市价值的兑现。
若根据站点周边运营型业态情况，来进行价值属性的分类，可以得到商圈属性、商务属性、产业属性、文体属性四种站点。在西安的249个地铁站点中，具备TOD开发属性的地铁站点共有38个，占总站点数的15.3%，其中包含一般站点21个，换乘站点17个。
而基于价值属性，进一步对这些TOD站点进行分类，还能发现不少特点。
数据统计：仲量联行
一是从城市的空间分布上，城墙内实现TOD开发价值的地铁站点1个（钟楼站），而二环内实现TOD开发价值的地铁站点共计9个，并且以商业属性、文旅属性为主，暂无商务属性站点。
二是从TOD开发价值的复合程度上，目前38个实现TOD开发的地铁站点中具备复合化属性的站点共计7个，分别是：钟楼站（莲湖区）、余家寨站（未央区）、行政中心站（经开区）、黄渠头站（曲江新区）、木塔寺站（高新区）、丈八一路站（高新区）、省体育馆站（高新区）。
西安具备TOD开发价值地铁站点分布
如果说西安完成开发的TOD站点分布还算均匀，那为何实现开发价值的站点占比如此低呢？统筹来看，西安地铁建设速度相对较慢，虽然目前已满足居民基本的出行需求，但大量站点的开发后置，导致站点建设与周边功能不协同，未能释放出TOD站点带动片区发展的潜力。
不过，除了这38个站点外，还有两个站点也值得期待，即：电视塔旁的会展中心站（未来或更名）、奥体中心的双寨站。
根据2020年8月的《西安文化商务区控制性详细规划》公示，我们从土地利用、空间结构、功能布局等方面描摹会展中心站。从科技文创片区的发展前景出发，会展中心站所在区域作为西安文化CBD的门户，已建成运营莱安中心、万象天地等项目。
而站点周边，占地约138亩、建筑面积近60万㎡，包含4栋超高层的华润置地国际文化商业中心。正在建设中，未来将形成一个集高端住宅、高端商业、高端商务、高端酒店为代表的城市封面，也将是西安TOD模式的典范。
从隋唐天坛眺望电视塔
华润置地国际文化商业中心效果图
我们再看看双寨站。
在“三轴定长安”的时代，奥体中心片区已是“东轴线”枢纽，一系列规划重塑、功能重组和产业重置之下，国际港务区将演变成为城市东北部的中心。
作为3号线与14号线的天地换乘站点，双寨是奥体中心片区的活力源泉和流量端口，招商局丝路中心、绿地丝路全球贸易港、中国五矿金融贸易中心、华润湃中心、水晶汇溪广场、绿城全运村等多个地标。
奥体外围是全市唯一的地铁TOD建筑群，双寨站点周边无论在立体交通接驳设计、商业功能承接，还是地上公寓及写字楼的配套，都力争将双地铁功能性完整发挥，实现“商业、文化+”的多重复合效果。
同时，在结合西安市目前的空间发展、功能重塑、城市更新、控规编制等因素后，我们看到未来将会有更多的站点，陆续兑现其TOD开发价值。
西安未来的TOD开发走向何方？
不难看出，目前西安的部分站点周边，土地被重新开发利用的趋势已非常明显。
站点带动片区开发、重塑市场价值的TOD效应已逐渐开启，而西安也将从“大建设”向“大建设+大开发”的模式转变，助力西安迎来“TOD时代”。
同时，《国家综合立体交通网规划纲要》中指出：要推动枢纽一体化建设，按照站城一体、产城融合、开放共享原则，做好发展空间预留、用地功能管控、开发时序协调，这也为TOD的发展指明了方向。
从城市层面看，这就需要处理好交通枢纽与城市产业发展之间的关系，而聚焦到片区上，则要充分利用站点TOD开发为片区发展赋能，提前规避不利因素，仲量联行与悦君认为，应在更多的方面进行积极探索和尝试：
其一是TOD和城市更新融合，实现动力更迭。中心城区内城市更新应该优先考虑TOD项目，借势TOD驱动高质量城市更新，带动站点周边土地高强度开发和复合利用，促进人口和产业集聚，实现公共利益和城市发展双赢。
其二是TOD和多元功能结合，促进站城一体。在具体开发建设中，实施TOD站城一体化建设，打造轨道交通产业链。将多样化的城市功能集中布置在站点周边，形成人气集聚、出行高效、方便快捷的城市生活，让市民真正实现自由工作、自由生活。
其三是TOD和ESG理念谐合，助力低碳发展。TOD是助力城市低碳发展转型的重要抓手，在实践中应积极融入绿色可持续发展理念，通过TOD开发打造复合紧凑的城市空间，实现高效可靠的公交出行和多元便利的生活服务深度融合，引导市民出行方式的结构化转变，同时TOD开发捕捉轨道建设带来的外部经济效益，也将反哺轨道交通运营维护。
总体来说，目前已规划建设的地铁周边仍然存在一定的开发空间，在大力推进城市更新的政策优势叠加下，在城市未来的发展建设中，西安依旧需要充分利用TOD驱动片区实现综合性、复合化、高效率的发展，将流量价值转变城市的可持续经济价值，利用TOD重塑西安的城市经济格局。
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发表于 2022-6-6 10:48:47
发表于 2022-6-6 11:50:53
