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龙湖·天际效果图
随着城市的发展，人口大量聚集、私家车普及，进而引发空间形态、土地利用、交通出行等诸多问题，由此带来的生活场景优化与品质提升需求愈发紧迫。在这一过程中，像是北上广深等国内一线城市，基于综合空间利用，深入探索了轨道交通对城市格局的重构。
基于轨道交通对主城区进行的立体开发方面，已有诸多先例。而越是看上去缺乏空间的老城区，往往更具激活不同城市动线的潜力，正如城东区域在政府、地铁、企业三方的通力合作下，龙湖将目光聚集在8号线与幸福林带，推出其西北首座TOD钜著——龙湖·天际，就是看重城东在该领域的空白。
西安都市圈的TOD需求
一个成熟TOD综合开发的标杆，对于构筑大西安都市版图、提升中心城市向心力乃至多半径的社区服务营造，都有诸多利好，并随着城市的立体跨度更为显性地表达出来，于是，轨道交通被赋予了更多元的发展诉求。
俯瞰幸福林带
毕竟地铁的介入，不但可以解决抵达问题，还会以其准时、安全、高效等传统交通不具备的优势，对周边及沿线土地的利用和升值，施加影响。不过，欧美早期的TOD模式，同样也诞生在一些城市人口稠密的板块。
所谓TOD，即Transit-Oriented Development，是以公共交通为导向的开发模式。通过实施TOD综合开发，依托轨道交通的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，进而形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，在有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力的同时，又借此营造新的消费场景。
如丹麦首都的哥本哈根、瑞典首都斯德哥尔摩等国际都会，在公共交通引导城市发展、公共交通为主导的土地开发上，皆为后来不同国家的TOD发展提供经验。
龙湖光年金沙天街实景图
而在国内TOD领域，重庆成为近年来颇具代表的城市。
受限于独特地形地貌条件，加之主城区常住人口早早突破2000万大关，重庆需要时刻面对交通拥堵的问题——在如何驱动TOD发展服务城市人口方面，重庆亦未雨绸缪。
2020年12月，重庆沙坪坝TOD项目龙湖光年金沙天街正式运营，作为全国第一个高铁商圈TOD，建筑群深入地下47米的7层空间，采用立体换乘体系，成功衔接了成渝铁路客运专线、四条地铁、公交等多种交通方式，集商业、文化、居住等为一体的“垂直城市”，也是重庆唯一的“五轨合一”购物中心。
有多火爆呢？开业三天，金沙天街流量破百万人次，销售额突破1亿元，开业首月，总营业额2.7亿元，总客流210万人次，总曝光量6.3亿……
龙湖光年金沙天街实景图与空间布局
反观西安，像赛格国际、SKP等，也都包含着TOD开发的底层逻辑。
作为国家中心城市，西安担负着引领关中平原城市群，以及支撑我国向西开放大格局的战略使命。要实现这一使命，夯实大西安都市圈，提升中心城市辐射力是前提。
实际上，西安当前的轨道交通建设，正快速迈入从主城区向城市新区甚至跨市延伸的新阶段，大西安都市圈的辐射能力、诸多外围新组团的价值预期，包括西咸一体化进程，都将因此发生深刻改变。
长乐天街重塑城东商业格局
去年11月，《西安市城市更新办法》正式颁布，文件为改善人居环境、推动产业转型升级、完善城市功能、加快城市高质量发展提供了“行动指南”，一场城市的更新与迭代升级正在深入。
随之而来的问题是，TOD如何在西安更好落地？或者说，西安打造TOD这一未来主流城市模块，在哪里落地，会有更合适的场景？
地铁8号线王家坟站效果方案
以地下互联互通为例，在建的地铁8号线拥有多达18个换乘站，几乎连接了除14、15、16号线之外的所有地铁线路。从8号线任一站点出发，可抵达西安任何一个区域，对城市骨架拉大有强大的延伸作用。如何围绕8号线构建TOD，必然成为西安发力的重要方向。
事实上，城东板块的发展逻辑，必然随着地铁8号线投用，以及幸福林带的深度开发而不断清晰。需要强调的是，沿着8号线和林带两侧，还将腾挪建设用地约8000亩，未来实施产业项目55个、总投资约5800亿元，可拉动GDP约1500亿元，幸福林带将成为西安城东最强生态廊、生活带、经济链。
西安地铁2025年运营线路图 ©悦西安
龙湖作为国内TOD的先行者，除了上述提及的重庆光年金沙天街TOD，还积极参与国内多个城市TOD开发，已开发项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超过1000万平方米。
西安龙湖天际，就是这一轮龙湖在全国布局的重点项目，其中，商业部分被命名为长乐天街，也是西安第二座天街。
项目体量约10万㎡，作为区域级全客层一站式生活中心，覆盖超市影院、快时尚、国际名品、亲子、品质餐饮等多个业态，以更灵活的经营形态模式吸纳更丰富多元的业态，目标直指未来西安地标性高端商业体，为城东打造中心化、高效、多元的城市活力圈。
龙湖长乐天街效果图
要知道，未来开业后的长乐天街，与2020年底开业的香醍天街直线距离仅约3Km，此次双天街布局城东，势必提振区域商业氛围，强化龙湖品牌实力。
依托“幸福林带+天街+贯穿地铁”的优势，再加上城东本就庞大的人口基数和央企数量，一切先决条件都说明长乐天街将会成为一个极具影响力的商业体，拉动城东商业活力的同时，为西安再添一个重量级的新商业中心。
而这也将让作为大型区域型商业的长乐天街，持续带来香醍天街在规模及品牌阵容上的全面升级，根据现有现有香醍天街年的客流量预计，未来“双天街”的格局，每年将会共享超过3000万的稳定客流。
目前，传化集团西北总部与龙湖集团西郑公司已率先入驻，继之而来的大量上下游企业，将为城东发展注入空前活力。
摩天新地标，龙湖的TOD答卷
可以说，TOD已然成为一些房企参与土地开发的新风口，从龙湖、越秀、万科到华润，都在加速切入这个赛道。但西安正处在城市能级跃升的关键阶段，对TOD的需求，不仅仅体现在资本导入和体量规模上，还要体现在科学的理念和高质量的运维上。
城东作为大西安城市更新的主场，这里的一举一动，是老城区改造与新面孔开发的兼容，也是集合国家顶层规划、产业结构转型、经济发展机遇等多元红利于一身的流量片区，自然受到各路资本的抢滩布局。
龙湖·天际效果图
一般来说，TOD项目会涉及政府、地铁公司、房企三大主体，其项目复杂程度大大超过常规综合体的开发，敢于挑战TOD综合体开发的企业，需要强大的资本支撑以及自己的独特运营模式。
龙湖作为房企中TOD“头部”先行者，早在2003年就开始探路TOD模式，从模式初成到全国样本，从规划、设计、建设到全链条运维，打造一个个城市空间聚合体，快速崛起一座座TOD综合体。对于西北首座TOD钜著——龙湖·天际，开发团队在前期业态规划上，经过了长期市场研判。
比如提出打造空中商铺的概念，TOD产品的投资逻辑来站位市场空白，以不受传统商场的限制的全天候场景营造，除了充分发挥空间能效，也在为当地消费群体带来更新的生活体验，让市民在快速的商业发展中感受到生活的温馨和便利，从而赋能城东24小时不打烊潮流商业中心。
龙湖上城天街实景图
不仅如此，2020年，龙湖还参编了中国首部TOD行业标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，是唯一参与编制的开发企业。并全面打造了TOD六大产品线：城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。
龙湖·天际秉承天字系TOP择地法则，立席醇熟城东，“世纪工程”幸福林带旁，7（规划）/8（在建）号线双地铁上盖，建面约10万㎡长乐天街综合体，造极龙湖TOD——西安主城芯、交通枢纽芯、城东繁华芯，矗立资产C位；更以龙湖天字系的严苛标准，鼎级匠心精工……
同样，龙湖专业的招商运营团队将充分应用龙湖的品牌和运营能力，为业主提供租赁需求咨询、市场指导等服务。
其商业团队拥有400+战略合作品牌及5000+家合作品牌，也必将成为商业项目运营的强力保障，为商家运营保驾护航。
龙湖这家以“空间即服务”为战略、致力于打造有生命的空间、有温度的服务的企业，也不断加速着与西安的深度绑定。
或许，龙湖西北首座TOD钜著能带给我们的“意外”和“惊喜”，只是一个开始……
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发表于 2022-7-1 11:50:30
发表于 2022-7-1 12:13:46
