烂尾楼停贷的法理依据

后人哀之而不鉴 · 发表于 2022-7-13 09:01:34

现在的买房，有很多都是一家人，甚至两代人三个家庭的血汗钱！开发商背弃诚信，ZF和银行疏于管理，最后使购房者人房两空，还必须继续还贷，何其不公！我们国家虽然不是判例法国家，但是最高院已有判决支持烂尾楼购房者停贷，里面的法理依据也说得很清楚，自己的权利最终只有靠自己维护！

最高法院判例：因开发商违约导致合同解除的贷款返还责任主体——王忠诚等三人与建行青海分行金融借款合同纠纷案（最高法审委会讨论决定）

注：本案经最高人民法院审判委员会讨论决定。

【裁判要旨】

1.商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系

商品房按揭贷款商业模式下，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。即购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但是，如因开发商不能交付房屋而致使合同解除，则会导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

2.明显不合理加重购房人责任的格式条款无效

贷款银行和购房人订立的借款合同中关于购房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款的内容，系为重复使用而提前拟定的格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）。该格式条款，明显不合理地加重了购房人的责任，根据《合同法》第四十条关于“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款无效，对购房人不具有拘束力。

3.因开发商违约导致合同解除的贷款返还责任主体

因开发商未按照约定期限交付房屋，致使商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和购房人，购房人不负有返还义务。