西咸新区

sxsnsjp · 发表于 2023-2-20 19:17:50

摘要

在秦岭的天然阻隔、以及近在咫尺的咸阳的呼应下，西安选择了向西向北的外拓重心，西咸新区应运而生。本文主要从三个维度进行梳理刻画：第一，发展前景的维度：西咸新区作为西安西融北跨的门户，仍有较大战略性发展的空间。但2021年的体制改革也有明显影响，部分区域划给了咸阳共管，并且级别优越有所下滑，未来视作西安市属开发区或许更为贴切。第二，发展现状的维度：从开发区生命周期而言，西咸新区仍处于“建设期”发展阶段。虽然土地成交规模领跑，但主要由平台托底。下属的五大新城人口密度、产业布局和土地市场的现状存在巨大分化。第三，债务的维度：西咸新区债务绝对体量非常庞大（22H1末2,611.67亿元），但好在期限结构控制适宜，债券占比不高（15%左右），相比曲江和高新区而言，债市波动带来的预期影响相对更小，但非标占比持续提升。具体到西咸集团，选取2017-22H1阶段进行财务分析得到以下两个结论：01集团合并资产翻倍（1,631亿至3,147亿），主要由债性资金驱动但银行渠道拓展乏力，投向仍呈强公益性（政府单位为主的应收类款项+436亿，项目建设成本类+727亿），大额产业投资主要是25亿元隆基电池项目、20亿元沣东华侨城公司及部分产业园，城投成色较足，符合“建设期开发区”的阶段特征。02母公司报表视角，集团本部以债券融资为主，但主要资金投向不是并表的发债新城平台，而是西咸城建、西咸文旅等新区本级运营主体，也即集团融资目的与新城平台绑定程度不深。总体而言，西咸新区发展空间仍在，近年土地价格快速抬升，新城产业未来可期。但目前的核心问题在于，尚处在“建设期”阶段就已快速累积了逾2,600亿元平台债务。在发展的视角下，新区保持的长期债务为主、银行贷款为主的债务结构，还能期待以未来的发展解决问题，但再融资空间已较为紧张；此外，非标融资占比的逐年提高，以及定融项目的出现，表明西咸的融资节制性有所下滑，再融资压力加大，下属新城平台隐含也有明显恶化。

目录

一、西咸的前景：西融北跨主阵地不变，但级别“光环”略微褪去

1.1 西安“西融北跨”战略下，发展空间仍在

1.2 体制变化：西安咸阳分而治之，级别优越有所下滑，新城聚焦经济发展

二、西咸的现状：“建设期”发展阶段、土地市场表现与新城分化

2.1 仍处在“建设期”阶段：三个视角

2.2 土地市场表现：成交金额很高，但平台托底为主

2.3 五大新城的分化现状：区位、人口密度、产业布局和土地市场

三、债务现状与市场表现：债务规模大但期限结构较好，债券净融资领跑西安

3.1 新区债务全貌：总量庞大，期限尚可，结构略有恶化

3.2 2022年债市表现复盘：净融资表现优秀，但价格优势不大

四、财务视角：西咸集团拆解

4.1 合并报表：债务融资为主，投向城投属性仍强

4.2 母公司报表：债券融资驱动，主要投向不是新城平台

五、总结

转载自瑞庭狗Y | 西咸新区：前景、发展现状与巨额债务的交织
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https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUzOTMyMzQxNg==∣=2247524508&idx=1&sn=48e6cdffad7464569edf6874be5c6538&chksm=fac81debcdbf94fdf8956ee359f9829630436f9028b887a7f3bdaba007218f555d3698eeb022&exptype=timeline_coolstar_column_artreccirclecolumn&scene=169&subscene=90&sessionid=1676882669&clicktime=1676882680&enterid=1676882680&ascene=0&fasttmpl_type=0&fasttmpl_fullversion=6555751-zh_CN-zip&fasttmpl_flag=0&realreporttime=1676882680596&devicetype=android-31&version=28002059&nettype=WIFI&abtest_cookie=AAACAA%3D%3D=zh_CN&countrycode=CN&exportkey=n_ChQIAhIQ2DIk5uublXIBeSz1smruRxLQAQIE97dBBAEAAAAAAC%2FALFgoUy8AAAAOpnltbLcz9gKNyK89dVj02IC3GAPNUs1eQQ5Ofhvjuhi8XTpPFYffKBqnDEhGkHBdXuE%2B03PrOh92PEj6Z%2FggKNfjPCEOjrKvkVTbh7ExQPRZgQq2krZ28wk9eYhbl4826KM9kZaUZIwNOv1fUiZ%2FIengCm3UVfgc3hcK1DqiZ1wNtCVC%2BUc1Yz4AOf0w3kly%2Ff%2BDOoU%2BubU6OdHXbMhVQ%2F9Ci3%2BxkKpC3qo5PfQeYMfavimirw0QJGs%3D&pass_ticket=ytcHYSP9Pu3O3ByPeeeMCmE710VoMgupD7icUf2rSvrg8bmYhAoMVZDfPa4ybwCoHbsdn9795e2YNFNo6AoWJw%3D%3D&wx_header=3

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