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前不久，CGV影城西安悦荟店发布了其停业公告，作为曾经城墙内不少消费者的观影首选，CGV影城悦荟店的停业，也引得不少消费者唏嘘。
另一层面来说，影城、餐饮、超市等业态因其自身携带的高客流属性，往往是不少商业综合体的引流手段，当这些业态出现经营困难等情况时，也往往意味着在其背后将会有更大的问题浮现。
昔日荣光不再，解放路商圈逐渐没落
CGV影城西安悦荟店停业的背后，自然和如今解放路商圈的逐渐没落有着直接关系。
解放路商圈 ©悦西安
作为不少老西安心中曾经的“顶流商圈”，以往解放路商圈的热度甚至比肩同时期的上海南京路、北京王府井，“一条解放路，半座西安城”的说法代表的，不止是昔日城墙内的人声鼎沸，更是西安商业更新的开始。
1958年诞生的西安首家百货商店——解放百货大楼（如今的民生百货），在90年代经过先后两次改造和新建，用10万㎡的面积成为当时西安最大的商业体；而近二十年内，解放路也先后迎来了万达广场、大商新玛特、苏宁广场、悦荟广场等大型城市综合体的落地。
解放路民生百货内部缺乏特色的商业空间
随着商业中心的相继落地，解放路商圈也逐渐定型，但设想中的荣光再现却被现实击碎。
漫步在如今的解放路上，虽然漫步于此的人群依旧熙熙攘攘，但路两侧的商业综合体中却是门可罗雀。民生百货里，不少店家的清仓促销和空置店铺看不到一点昔日的热闹；最为年轻的悦荟广场中，大片空置的店铺似乎已经为这个“短命”的商场划上了句点……
悦荟广场
这背后自然有商业体运营方对商业逻辑把控的失败。其实分析解放路沿线的几个大型商场不难看出，他们中大部分都还停留在传统商业综合体的概念，品牌同质、运营死板、物业陈旧等问题是其共性，这很难吸引新时代消费人群的注意力。
加之年轻群体向城墙外的不断流出，让城墙内的消费人群构成趋向老龄化，消费能力也随之降低，这对于本就难以用商业特色吸引年轻群体的解放路商圈来说，更是加速了其客流的流失和热度的消散。
悦荟广场内部大部分店铺空置
商圈去中心化，竞争升级下的必然结果
如果将尺度放大到全城来看，可以发现解放路商圈的逐渐没落也是城市多组团、多中心发展逻辑之下的必然结果。
西安商业空间分布图
近些年来随着西安城市骨架的不断扩大，商业中心的概念也被逐渐模糊，既有商圈在被不断充实的过程中，也有不少新秀商圈脱颖而出。一些商圈甚至已经脱离了传统意义上商圈的概念，成为了城市记忆中新的地标和剪影。
所以西安的商圈之变在以钟楼为原点向外扩散的过程中，也涌现出了不少各有特色的商业组团，来填充快速扩张的城市生活。
行政中心商圈
并且当下的西安正在按照“一核四极、多能多心”的布局来丰富城市商业空间，计划培育建设9个重点商圈，建设时尚之都、美食之都。预计到2035年，建成具有国际影响力竞争力的国际消费中心城市和国内国际双循环的国际门户枢纽城市。
除了钟楼、泛南门、小寨、不夜城这些已经趋向成熟的商圈之外，也有高新科技路商圈、经开行政中心商圈、西咸三桥商圈以及浐灞会展商圈的逐渐丰满，并已经成为各自板块之中的核心商圈。
华润CCBD建设进展
另外，一些即将开业或正在建设中的商业综合体，也在细化着西安的商圈脉络图。比如位于城市南中轴上的华润CCBD、倍受关注的小雁塔太古里、超过450家品牌的宜家荟聚、龙湖即将面世的另外三座天街……
这些商业项目的补充，用各自不同的商业属性和规模换来了西安商业生态的多样化，在提供更多元商业可能性的同时，也刷新着西安商业的市场标准。
西安荟聚建设现场（2023.4） ©悦西安
但随之而来的，是消费群体的再一次分化和抢夺，更有特色、更有沉浸感和获得感、更具标杆性的商业空间将会吸引来更多的消费群体，在生存空间、消费空间等层面对缺乏特色的传统商业空间造成更进一步的挤压。
而在这种全新商业格局之下所建立的生态体系，也将会继续加深城市各个板块之间的竞争以及对于消费群体的进一步抢夺。
城墙范围内闭店商业体 制图©悦西安
所以在城市多组团、多中心的发展趋势之下，商业空间已经开始由增量时代转向存量时代，不同商圈、不同综合体之间的竞争也再次被放大，这就需要各自拿出更具竞争力的手段去立足市场之中，而不能紧抓发展趋势的商业空间，也会逐渐被市场淘汰。
旧城焕新颜，老城区的有机更新何解？
如此来看，城墙内的商业空间就没有发展机会可言了吗？答案自然是否定的。
不论是世纪之初就不断推进的旧城改造和“皇城复兴计划”，还是如今东大街改造等老城区更新项目，都说明承载着曾经恢弘记忆的老城区不甘就此没落下去，也在寻找全新的出路让城墙内的城市空间绽放别样的活力。
从发展角度来说，城市空间的建设是线性的，越靠近当下的建筑空间越能承载更多社会需求。而年代较为久远一些的城市空间和建筑，在面对当下的社会语境时往往会有更大的挑战和问题需要解决。
这就需要老城区在自我更新时充分考虑自身情况以及所在区域的发展情况，并将二者进行有机结合，在不断调整自身的过程中，开辟出属于自己的新道路和商业特色。从香港铜锣湾商圈、上海淮海路商圈以及北京三里屯商圈的发展历程来看，这种逻辑已经十分明显。
民乐园步行街
而在西安的城墙内，已经有不少区域探索出了属于自己的发展路径。紧邻解放路的民乐园区域，在数次改造后也逐渐定性，成为更社区化的步行街；主打烟火气的小南门区域，多元的餐饮业态满足从早市到夜市的全时段需求；而老菜场区域则将城市记忆和时尚潮流打通，用更具年轻表达感的空间来吸引消费者。
所以对于老城区内的商业空间来说，或许大而全的综合体并不是唯一解，在推进自身项目与文商旅深度融合的过程中，盘活皇城中墙、庙、殿、寺、馆、堂、院、街等景点资源，将老字号传承、非遗展示、休闲娱乐、时尚零售等领域有机结合，找到更适合自身发展的领域，用更差异化的商业属性另辟蹊径，探寻新出路，共同建设西安国际消费中心城市的核心标识。
城墙内承载着西安千百年来发展的历史底蕴，有足够多可供挖掘的闪光点，这同样揭示了不论是城墙内商业空间的改造还是老城区的城市更新，都没有可供复制的例子和范式可言，也意味着运营方需要付出更多的心血来实现自我的创新。
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发表于 2023-7-10 10:27:54
发表于 2023-7-10 10:45:20
