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解放路街景 ©悦西安
一条解放路，半部西安史。
曾几何时，东西大街、解放路、五路口、民乐园等等，商贾云集，风光无限，争抢“金街”头衔。
如今，光环不再的老城区商圈，正在通过城市微更新、微改造进行存量升级，努力让老城焕发新活力。
西安解放路，从辉煌到落寞
鲜明的时代特色造就了解放路的商业繁盛。1935年，陇海铁路通车西安，彼时的尚仁路被延伸至西安火车站广场，一条街的商业基因自此被激活，这就是后来更名的解放路。
改造后的西安火车站 ©悦西安
1952年，全长1800余米的解放路进行了拓宽改造，成为西安第一条混凝土高级路面。此后，解放百货大楼、民生百货大楼、人民市场等商业企业在此扎根发展，各类专营商业一条街破土而出。
改革开放以后，解放路商圈的地位更是如日中天，成为城市经济繁荣的一张名片。作为外地游客游览西安的“第一站”，解放路的盛名也远扬全国。
解放路民生百货近况
老西安人记忆中的民生百货大楼，永远人山人海。这个商业老字号在上世纪90年代改造一新，仅1990年销售额就突破1亿元，直到1994年，每年销售额都成亿级上涨，被誉为“全国十大百货商场”。
进入新世纪，民生新乐汇、民乐园万达广场等一批商业新贵接连落户解放路；陇海大酒店等餐饮服务业蓬勃发展；西安图书大厦、民安大厦等楼宇陆续投用……丰富的商贸业态交相辉映，见证着解放路的高光时刻。
然而，随着城市化进程加快和电商时代的到来，西安城市商业版图开始重塑。城市外围越来越多的商圈规模逐渐壮大，多中心化的模式愈发凸显，包括解放路在内的主城区商圈光环日渐暗淡。
解放路 ©悦西安
2010年1月，百货龙头大商新玛特在解放路落子7万平商场，然而仅三年时间就宣布闭店。
2014年4月，西安悦荟满怀信心，以2466.76万元/亩的单价摘得解放路13634平方米商业用地，一举成为当时西安单价地王。
2015年9月，苏宁城市广场解放路店开业，但之后一直不温不火。2018年9月，由凯达环球Aedas操刀设计的悦荟广场在重振解放路的期盼中开业，却终究在大环境面前无能为力。
西安悦荟广场 ©悦西安
《西安市“十四五”商务发展规划》提到，2020年底西安大型商业综合体达113个，钟楼·永宁门商圈、小寨商圈、科技路商圈、经开商圈等一大批商圈多点开花，商业空间由增量时代转向存量时代，不同商圈、不同综合体之间的竞争日益激烈。
更具特色、更有沉浸感、标杆性的商业综合体吸引着更多的年轻化消费群体，进一步挤压传统商业的生存空间。
西安商业空间分布图 规划坦言，“西安传统商业业态和市场存量占比过大，供给过剩导致结构失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企业经营困难，实体店倒闭潮频发，结构调整任务十分艰巨”。
解放路亟需一个“转身”。
西安钟楼商圈近年来闭店商业体 ©悦西安 “腾笼换鸟”，解放路的破解之道
当前，以功能再造、空间重塑、业态重构为导向，城市商业空间正在重塑。《“十四五”商务发展规划》明确，西安将构建“一核四极、多能多心”的全域商务经济承载新空间。
其中，包括解放路在内的西安城墙范围，连同大南门商圈、小雁塔、小寨商圈，将打造千亿级现代商贸产业集聚带，建设“长安龙脉”文商旅发展大走廊。
如何破题？“商转办”成为这一区域商务化转型、打造商办同圈创新业态的突破口和切入点。
西安悦荟广场内部
相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定，特别是互联网和金融等行业企业，对写字楼市场的需求旺盛。此前，“商转办”这种模式在北京、上海等城市已收获不少成功案例。
2022年9月，美团全国内容审核基地落户解放路民生百货商场，入驻千人以上技术和管理团队，打造美团全国核心业务板块。
从购物中心“变身”为现代化综合办公楼宇，民生百货商场通过这种模式“腾笼换鸟”，不仅盘活了闲置楼宇资源，还引来了人流，从而带动周边消费快速恢复。今年暑期，民生百货商场隔壁的万达广场，每日进店客流量超4万人次，周末突破5万人次。
民生百货五路口项目
解放路区域拥有地铁1、4、6号线等多条线路，完备的基础教育链条、高质量的医疗资源，以及完善的生活服务配套，“员工友好型”的环境让这里受到了许多科技类劳动密集型企业的青睐。
今年4月，在解放路板块政企座谈会暨项目签约仪式上，艾米集团与民生百货签约，共同推出占地21000平方米的“新城·民生艾米新空间”项目，解放路板块“商转办”转型升级加速迈进。
新城区也顺势而为、主动出击，推动达成合作意向6个，盘活闲置楼宇4万余平方米，悦荟广场改造、苏宁广场改造、民生百货自主转型项目取得实质性进展。
苏宁广场
微更新微改造需要大量的资金支持。作为城市更新领域的母基金，西安市城市更新基金设立了新城区城市更新子基金，撬动社会资本参与项目改造。
有了资金“活水”的浇灌，今年上半年，解放路商圈盘活闲置楼宇超4万平方米。今年内，解放路悦荟广场将改造完成；明年上半年，苏宁广场也将改造完成……一个个城市更新项目正在加快推进。
新城区国土空间规划
此外，新城区还将商务化转型与城市有机更新相结合，即将启动实施红会巷文化街区、南长巷特色民宿街区建设，筹划建设立体停车楼、人才公寓等项目，为解放路区域留住城市记忆、完善城市配套。
传统商业街区如何转型？解放路的实践或将为西安老城区综合改造、产业提升和功能提升，提供一个可借鉴的样本。
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发表于 2023-8-15 09:58:28
发表于 2023-8-15 10:05:17
