广州越秀北上西安，大湾区国企推演金牌操盘手

悦西安

1月8日，越秀地产发布去年12月新购土地资料，宣布通过公开挂牌和城市更新方式在广州、上海、合肥、西安取得六幅优质地块，与以往的布局习惯相比，此次北上西安，透露了越秀的新一轮战略重点。

据公开信息显示，越秀地产在2023全年的累计合同销售金额超过1400亿、同比上升约13.6%，累计合同销售面积超过445万㎡、同比上升约7.5%，超额完成2023年合同销售目标。

对于一个千亿房企来说，越秀过去基本盘沉淀在大湾区和华东，而中西部地区持续释放的潜力，势必为其带来可观的增量，比如越秀在合肥进场滨湖区，在西安则围绕高新区，一出手，就瞄准了西安经济发动机的双翼。

“开发+运营+金融”，出手不凡的背后

从开发逻辑看，我们发现越秀地产一直秉承“非城央之地不选”、“非核心区域不选”的择址观，始终将资源聚焦在高净值板块，或正在冉冉升起的高能级板块，只做自己擅长的事。

木塔寨-锦业路航拍

从企业规模看，越秀集团是国务院国企改革“双百企业”，也是国内资产规模最大的地方驻港企业，旗下共持有6家上市公司，总资产超万亿，为越秀地产的稳健发展，提供了强大背书。

从时间轴线看，越秀地产诞生至今的41年，正是中国房地产从起步到高速发展的阶段，它是中国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、中国第一家地产红筹公司、拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房产基金.....可以说，越秀对城市的现代化营造和生活场景搭建，有着充足的经验。

即便在2022年行业整体业绩下滑30%的情况下，越秀依然实现逆势增长，尤其多年一直稳居广州市场TOP1。同时布局粤港澳大湾区、华东、中西部和北方等核心区域，进驻境内外30个城市，而西安这座国家中心城市，自然以靠前的开发序列，出现在越秀的清单。

或许很多西安市民对越秀稍显陌生，但提及出镜率颇高的全球十大超高层建筑之一：广州IFC大楼，就能瞬间联系到这两个字背后的力量。

由越秀打造的广州国际金融中心，与“东塔”周大福金融中心对望，被广州人亲切地称之为“西塔”，是越秀地产总部所在地。这个地标建造难度之大，在当时超乎想象，也侧面说明越秀在城市运营上的稳健实力。

广州珠心东塔、西塔夜景一角

凭借强化对前端商业开发过程的把控，促进商业资产价值的高效落位，并快速提升各业态融合与资源协同，越秀建立起具有行业标杆地位的商业地产开发模式，从而具备多个先行优势，比如很早就启动了片区改造与城市运营同轨，践行商住并举、引入外部资源撬动多元业态等等。

在天河商圈起步阶段，越秀用2年时间完成天河区5.2km²基础设施建设，在体育中心附近建设了六运小区等知名社区，将天河商圈打造为广州商业氛围最浓厚、总部经济最集中的商务区。

广州主城区新老中轴变迁示意图

从广州天环平视珠江新城

借助当时亚运会给广州带来的巨大契机，越秀在打造广州国际金融中心同期，以星汇御府等高品质人居作品，推动珠江新城成为宜商宜居宜业宜游的综合型现代化CBD。

环顾广州城市中轴，几乎有一半面孔有着越秀的烙印，在150多个住宅项目、超40个商业项目的基础上，越秀地产深度参与了从广州“老中轴”到“新轴线”，再到“活力创新轴”的建设，这与西安高新区从起步期高新路-科技路、发展期的唐延路-锦业路，再到三期高新CID的空间演变不谋而合。

西安高新区一路向南

而沿着空间版图变迁的脉络，越秀地产几乎做到了开发一片、联动一片、成熟一片，与城市发展风口高度一致，这也是为何此次高调摘地西安，就能迅速引起业界热议的缘由。

落子高新CID，未来和当下在此交汇

关注高新三期的人都有所了解，2023年被称为高新CID的价值“兑现元年”，不仅有国家中心城市的发展要求，还在于国家级都市圈、中国第四个科创双中心获批带来的名片效应，对西安来说，越秀是一个姗姗来迟的朋友，却不是一个陌生的合作伙伴。

2021年，三十而立的西安高新区，用丝路科学城的规划，开启新十年的旅途，高新三期的功能和土地开发节奏，被重新定义，“一城、三区、十组团”的空间布局，计划将覆盖220km²的区域，建成具有全球影响力的硬科技创新高地、绿色智慧的理想城，让更多资本，在这里交锋。

丝路科学城空间格局

不到3年时间，丝路科学城的区域面貌发生“蝶变”，总面积50.5km²的中央创新区(CID)，恰恰是变化最显著的区域。

作为丝路科学城的“白菜心”，深度融合“科技+金融+创新”的CID片区，不仅是高新区第三次创业的主战场、国家“双中心”城市建设的核心支点，更肩负着打造丝路国际金融中心的使 命，代表了西安在全国乃至全球科创领域的竞争力与话语权。

根据西安高新官方公布数据，截至2023年末，高新CID片区已累计引进世界500强企业10家、中国500强企业4家；落地商服、总部类项目11个，总投资约141亿元，包括未来创元中心、盈创中心、丝路创智谷金融中心等，并且涉及项目均已开工。

高新CID片区今昔对比

与此同时，稀缺的产业链条与快速发展的空间格局背后，是不断汇聚的高知群体，和想要在高新实现企业价值、降低投资风险的社会力量，越秀之所以连续出手，并非局限在土地开发，而是基于产城融合的逻辑，分享国家中心城市的发展红利。

越秀希望将最优质的产品力和创新造宅工艺带给西安，西安也同样需要楼市的百家争鸣，为现代都市人群的生活品味，提供多元选择。

初具规模的丝路科学城电子谷

重构现代美学，潮领国际高端生活场

因为行业在变，参与环节的每个角色都会变。毕竟，在市场竞争日益激烈的当下，产品力的研发与创新，深刻引领着行业的变革方向。在行业游戏规则与波动起伏的市场潮汐中，越秀地产始终引领不同时代的营城理念，围绕高定生活圈、人居更迭、可续经营去创造精品。

西安高新区夜景

在杭州，越秀拥有近5000户业主家庭，近1.5万名业主，并紧跟钱江新城规划，先后落地越秀·天澜美境和越秀·天澜海岸等天子字系项目，成为钱塘江沿岸极具质感的金色，并定制大宅设计，将起步户型调至178㎡，从地段、配套到天字系产品设计，都足以傲视钱江板块第一梯队。

杭州越秀·天澜美境效果图

在武汉，越秀地产创作旗下首个全业态城市综合体：越秀国际金融汇，包括甲级写字楼、国金天地购物中心及街区等，引入华中首家丽思卡尔顿酒店、澳洲寰映影城华中首店，奈尔宝武汉首店等知名品牌，成为武广商圈又一商业标杆。

武汉·越秀国际金融汇

在西安，越秀同时布局了两大产品线，一个是TOD项目：环贸中心ICC，而另一个，正是前文提到的高新CID住宅项目：越秀铁建·西派天悦，和不久前摘下的111亩新地块。不得不说，越秀将以这两处为征途起点，为西安这个新市场，植入生动灵活、特色鲜明的开发标签，快速建立公众感知。

要知道，锦业路板块在目前西安所有CBD当中最具规模，楼宇经济的关联物业也最集中，越秀联合西部机场集团开发的环贸中心ICC，与即将投用的高新云巴在空中直连，以城市TOD模式，形成包含甲级写字楼、商业街区和万豪酒店在内，总建面约16.7万㎡的区域级综合体，为锦业路创造空间变量和急缺的商业业态。

高新区锦业路环贸中心ICC 效果图

而高新CID西派天悦，则由国企越秀与央企中铁建强强联手，西派的山水盒子搭配越秀的顶流会所，既发挥中铁建在西安连续开发西派系作品并取得成功的本土优势，又能快速复制越秀在国内多座一线、新一线城市开发天字系产品的出众经验。

从为数不多的通稿中，我们整理出几个关键信息：约1600㎡会所、500㎡架空层、第四代住宅、空中露台、铝板+超大玻璃立面...越秀希望在这个特殊场域，匹配高新客户对圈层生活的改善需求，而我们也将在建筑内外，看到大量东方审美下的摩登与新潮。

尤其是下沉式会所，配置了泳池、瑜伽、健身、餐饮等现代豪宅所需的绝大部分奢华礼遇与尊享配套，深度探索西安在地文化的现代转译，为高新CID这一新片场，提供随时切换生活频道的高品位空间。

成都越秀·天悦云萃项目效果图

成都越秀·天悦云萃项目效果图

如果说，要引发一个城市片区的迭代，仅凭局部投入尚远远不够。作为丝路科学城“白菜心”的高新CID，不只有产业、教育、医疗和硬科技，还需要系统的配置商业、休闲、居住等生活服务，这自然离不开各个领域的参与者和经营者。

越秀地产择址高新两大核心，用城市地标锁定未来的能量场域，打造高端人居与高知区域的“同频共振”，无疑说明，越秀铁建·西派天悦将在高新CID上演新一轮实力秀场。

而面对行业的深度调整，越秀地产将继续秉持“成就美好生活”的品牌使 命，通过多元化增储模式拓展根植于西安的优质土储，不断巩固全国化战略布局。通过对产品与服务的持续升级，成为西安城市建设的金牌操盘手。

高新CID重点项目分布示意图