西安未来楼市观点

wm181943929 · 发表于 2024-4-29 15:56:11

西安未来楼市观点

首先说下大的观点。如果还是目前的政策，房价还是会缓慢阴跌。原因如下:

1.首先房子最大的客户群体一定是投资客户，或者是有一定自己使用需求兼顾投资的客户。纯粹的刚需，数量占比本来就小。

2.基于这个基础，再来分析，如果是有投资意图，那么大家一定会考虑投资回报，投资风险。然后进行投资决策。

3.从投资回报来讲，未来房价上涨的机会性风险并没多大。爆涨也不太现实。

4.从风险来分析，风险反而很大，实际现在楼市进入了一种流动性不平衡的状态。买房的需求还是正常的，但是卖房的更多，而且是根本卖不完的一种状态。过去房价持续上涨很多有几套房子的人并不考虑出售房子，现在开始跌或者是不涨，大家都考虑卖。

所以，现状就是大部分的小区房子根本卖不掉。因为卖的人很多，根本卖不完，越卖不掉，就越着急，着急的只能骨折价往出卖。

5.如此背景下，现在能买新房的，除非有上学需求，要不然，谁还敢卖了旧的，再重新跳坑买新的。

如果要扭转目前局面，必须政策来扭转。

1.就是政府来收二手房，目前很多城市都有出台，但是实际是不够的，制度是不完善的。首先收的规模要上来。重要的收的价格要上来，和同区域新房保持同步，比如新房2.5万，二手应该2.3万来收。收回去一个做保障房用，另一个市场火热的时候拿出来调节市场。

2.提高持有环节的收益，一套200万的房子，目前也就租4万一年不到，算收益率2%不到。那么应该通过各种手段提高租金回报，稳住楼市。比如，目前很多合租房，隔断房，应该控制。城中村，老旧小区该拆的拆。

3.收益率这个是相对的，2%的收益率高不高是对比出来的。那么降低利息存款利息低于2%，贷款利息也降低。变相的就提高了房子的收益率。这样也就稳住了大部分想卖的人。

4.中介费还是要降低，中介费3%，税2%。中介确实提供了价值就是让大家容易找到合适的房子，合适的买家。但是这个费用也太高啦。本质上是一种垄断。整个过户环节应该降低一半以上，控制中介费加契税在2%比较合适。

如果政策没有调整。只能是持续流动性不平衡状态，那么持续的时间越长，经历的人越多。房子不合适投资就会越来越深入内心。新房也就越来越难卖，现在的新房那个不是带点投资属性。动不动160-200的大房子，只是单纯的居住有多少。

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