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当我们摊开城市商圈版图，城墙以内区域百货、综合体接二连三地闭店，老城商业话语权被大幅削弱。与之相对的，城墙以外区域则密集上新，不论形式还是业态，都在迭代新生。
但同时，即便核心城区商圈发展面临困境，那些现存项目未选择“躺平”，仍不断寻求突破口，例如易俗社文化街区借城市更新与文化保护而重构、西大街中环在银泰退场后融入汉服妆造+美食业态等等，且都取得了不俗效果。
除了引入大热的沉浸式文旅业态之外，这些传统商业存量空间还能如何破局呢？
解放路迭新，“商改办”进行时
正在进行“商改办”转型的解放路商圈，或探索出一条全新路径。
顾名思义，“商改办”指将原有部分商业面积更改成办公用途，从而优化综合体布局，盘活闲置空间，以进一步提升商业价值。而这种模式并非是新鲜事物，此前在包括北京、上海、广州等城市已收获不少成功案例。
相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定，特别是互联网和金融等行业企业，它们对于写字楼的需求意愿相对较高。
另一方面，与等级更高的甲级写字楼对比，经“商改办”后的办公区域有着明显租金价格优势，依附于商场保留业态，自然有着完备的生活配套资源。
解放路商圈
综合上述要素，当下的解放路商圈无疑是契合“商转办”的各项条件——所处城市中心区，沿线拥有地铁1、4、6号线，交通优势显现；东新街等周边地区写字楼时常出现满租，足以反映对写字楼市场的需求旺盛。
此外，解放路沿线民生百货、民生新乐汇、悦荟广场、苏宁广场等项目，留存大量可盘活空间资源。有数据称，区域内22栋楼宇中，有19栋出现了较高的空置率。
解放路民生百货
而官方层面显然也注意到这一现象，自2022年下半年起逐步开展综合体向商务化转型行动。同年9月，美团全国内容审核基地落户解放路民生百货，成为“商转办”的先行者，该基地致力打造美团核心业务板块，入驻千人规模团队。
公开信息显示，新城区其后还对外发布解放路区域各楼宇信息并举行推介会、项目签约仪式。据统计，仅2023年，板块内盘活楼宇面积就超过33万㎡，引进32家企业落户，相关实践也曾入选地方改革典型案例。
事关悦荟、苏宁，商业空间亟待盘活
结合相应反馈，当传统百货闲置空间得到激活之后，周边消费活力亦得到释放，临近综合体客流相较以往出现明显增长，身份的转变进而引起连锁反应。
因此在今年区域工作安排中，能够看到“加速存量商贸楼宇向‘商办同楼’转变”成为了关键任务之一。
民生百货4层已有企业入驻办公
具体行动方面，放大美团、艾米等行业龙头示范效应，发挥苏宁易购、悦荟广场引领作用，高标准做好商业运营、人员引流，加快签约企业、意向企业入驻。
悦君实地探访发现，解放路民生保留1-3层百货区域，服饰箱包及饮品等门店正常营业，也存在部分空铺情况，而4层及以上区域经过重新布置后，已有企业入驻办公，并设有公共休息区。商场多个出入口处，也摆放有高层办公空间项目的引导提示。
后期规划显示，其4至8层改造为商务办公区域，9至14层规划建设人才公寓、酒店等配套。
苏宁易购广场改造进行时
与民生百货一路之隔的苏宁易购广场，楼体外部现已全面围挡，表明针对它的改造行动正在进行。项目最早亮相于2015年下半年，尽管经过多次调改，带来新零售、母婴、体育等业态，但仍一直不温不火。
如今，约5.2万㎡的商业空间即将焕新。按照初步披露方案，一层拟引进银行机构，二层改造为餐饮食堂区域，三层及以上调整为商务办公功能，打造围绕物联网、大数据等领域的数字经济产业园，预计年底前完成改造并交付运营。
悦荟广场现状
而开业5年多的悦荟广场，可以说是解放路商圈最年轻的存在。项目亮相之初便在定位中紧扣“潮玩”主题，力求吸引新一代消费人群的注意，但不容忽视的是，纵观目前多格局的城市商圈背景，主力消费客群实质上已向城墙外围流出，消费能力不可同日而语。
走入悦荟内部，一层部分临街及高区餐饮、娱乐、健身门店尚在营业，其余店铺多数为空置状态。值得一提的是，这里的商改办进程也悄然拉开，三层过半区域已入驻企业公共实训基地项目。
悦荟部分楼层引入服务基地
借助优质硬件水准，悦荟无需像苏宁进行内部“爆改”，其重点则是转向对外招商。综合公开信息，拟在中间楼层引进电子政务服务、产权交易中心，导入共享办公、数字商务等综合服务类企业，对多元场景有机整合。
老城“腾笼换鸟”的下一步
归根结底，商圈去中心化现象其实也是竞争升级下的必然结果。
去年发布的《西安市“十四五”商务发展规划》曾坦言道，西安传统商业业态和市场存量占比过大，供给过剩导致结构失衡矛盾突出，流通效率和效益普遍低下，企业经营困难，实体店倒闭潮频发，结构调整任务十分艰巨。
与此同时，城墙内近几年来也诞生出不少各具特色的城市空间。
比如德福巷、湘子庙街、太阳庙门涌现大批精致小店，它们不仅满足社交和消费需求，也满足了年轻群体打卡分享的要求；比如建国门老菜场，将城市烟火与时尚潮流打通，成为西安City Walk的目的地之一。
所以在这些动作的背后，亦是老城区商业不断尝试自我更新的结果，将商务办公、休闲娱乐、时尚零售等领域相结合，用更差异化的商业属性另辟蹊径，以“存量”换取“增量”，让城市空间绽放别样的活力。
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发表于 2024-6-3 15:25:27
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