西安哪里最有发展潜力？

一只大彤子 · 发表于 2024-8-30 09:47:31

嘴可以说谎，数据不会，所以看官方发布的数据就行了。

拿经济指标说话，这是这个区位真金白银的经济发展情况，当然了，必定是认真计算过，很多人肯定会说什么水之类听不懂的话，但是没有比这个数据更有权威性的。

截止目前，据说东大七个州府没有公布经济数据，我们老家占了五个，有的时候想一想，觉得挺不敢想的，这都七月结束，经过精心的计算，都拿不出来一个让大家可以看得了的数据，你想想实际数据会咋样。

有些图不截了，有兴趣可以看相关州府统计部门网站，比如22年GDP公报还有，23年的公报数据，24年都过去多一半时间了，还没有发出来。分别是凤翔府，同州府，汉中府，兴安府，商州直隶州

返回来说京兆府，数据懒得自己搜了，直接借用的自媒体图，这里要说明一点，开发区只是临时机构，他是为了开发某一区域，设置的派出机构，按照开发区去行政化改革有关要求，开发区只负责本区域开发建设，已经开发完成的区域，要交还行政区，如果不了解这个政策，还是那话，自己上网搜

比如2023年京兆府各开发区，把行政事务交还行政区的新闻，移交力度最大的是航空基地，把开发区学校都交还给阎良区了，移交力度最低是高新区

比如2024年前几天，很多人应该听说了，各个开发区把分局和交管单元的管辖权也交还市局了，户政也是归户籍室管，所以开发区没有户籍，只是受行政区委托，代管开发区原行政区部分的户籍。

还要再勘误一点，我引用的这个图，这个自媒体是把西咸新区GDP单列，包括很多人也是这么认为的，但是西咸新区的GDP只有年底单位考核时候，省市考核部门作为部门数据考核单列，统计数据的时候，是仍然按照原行政区分割，纳入原行政区统计口径的

我发现很多人或者不知道，或者被一些卖房子的中介误导了，其实不用抬杠，一个行政单位他的GDP要是单列，每年会发布到州府网站或者统计部门网站，比如2023年兴安府国民经济和社会发展统计公报

想抬杠的人，自己搜一下2023年西咸新区国民经济和社会发展统计公报，看有没有就行了，西咸新区连统计局都没有，他发布个鸟啊，他的统计数据是西咸新区包括五个新城财政局代为统计的，他都没有法定的统计部门，他都不能发布法定的国民经济公报，他的GDP怎么可能单列

省府对下属县州考核的时候，新城区是一个部门，碑林区是一个部分，西咸新区是一个部门，曲江也是一个部门

但是填报统计数据的时候，西咸新区，港务区，曲江新区就不是一个统计单位了，这时候只看行政区，所以看数据，看GDP，就是卖地卖房的收入，GDP数字越高，说明这个行政区包括他划给开发区的部分，卖地越好，GDP肯定是包括工业产值，但是现在土地是大头

第二，看财政收入，这就是真金白银流入地区，对当地发展起到直接影响的现钱

京兆的市级财政收入，除了一些其他收入，大头是还是土地财政，也就是钱，大家卖了地，市上统一收了，按比例返给大家就行了，而开发区卖地收入，不计入原行政区财政收入，原行政区的财政收入，只是他们自己直管区域卖的地，收的税

所以了雁塔区三千多亿元的GDP，财政收入才60亿元

莲湖区才八百多亿的GDP，只相当于雁塔区的3.5分之一，莲湖区财政收入40亿元，相当于雁塔区财政收入的66%
要知道雁塔区152平方公里，210万人口呢

莲湖区才38平方公里，土地面积上只是雁塔区的四分之一，但是人口100万，相当于雁塔区的一半

如果按卖房中介吹得，体现区域发展如何如何牛逼的GDP数据和财政收入数据，到底雁塔区人均数高？还莲湖区高？这里新城区和碑林区同样适用

大家都像中介嘴里吹得一样，都跑最有潜力的新区安居去了，都抛弃主城区了？到底人都在哪呢，人口密度在这啊

所以数据不能瞎引用，瞎解读。

雁塔区GDP总量第一，财政收入第一
但是雁塔区的GDP是包括几个部分组成

高新区雁塔部分，也就是高新一期，高新二期雁塔部分，比如软件新城，GDP包括卖地啊，工业产值等等，统计口径都是计入雁塔区的，比如近年所谓西软件新城卖地盖房，搞得如火如荼，所以GDP数据不就高了，包括千户村，东等驾坡，包括西万路口，包括北鱼化寨这几年是不是新韭菜一茬接一茬，地卖了房子盖了，GDP不就有了

曲江新区，曲江新区九成九的管辖范围属于雁塔区，一点点属于长安区

已经合并后的浐灞国际港，原浐灞新区有一小部分属于雁塔区

除去被开发区代管区域以后的雁塔区自管部分，比如科技路以北，昆明路以南的北丈八，北鱼化寨，北漳浒寨街办，比如南二环以南，南三环以北的长安路沿线，比如西影路沿线等等

只要这些开发区雁塔部分卖地盖房，有工业产值，GDP就是人家雁塔区的统计口径

但凡对京兆府有点了解的人，看到雁塔区这个数据，心里都有哈数，仅仅凭借雁塔区剩余自管部分GDP根本不可能达到这个数据，所以很多无知中介出去忽悠人的时候，给你说，雁塔区是发展最有潜力的区域，不信你看经济数据，这种属于标准的断章取义

雁塔区+高新区雁塔部分+曲江新区，这是西安目前最有发展潜力的地方，但是这其中，高新一期和曲江新区属于成熟发展区，因为区域空间开发殆尽，也就是发展已经到达瓶颈，所以虽然含了高新和曲江之后的雁塔区，经济总量很大，GDP增幅没有卖房中介吹得那么高，增幅只有3.8%，远低于西安的平均增幅。

因为未来雁塔区发展的核心驱动在科技路西段路南的高新区软件新城，也就是高新区代管的雁塔区鱼化寨街办和漳浒寨街办的南半部分，如果软件新城发展起来了，带动科技路西段路北的雁塔区自管的鱼化寨街办和漳浒寨街办的北半部分

这个区位为什么有潜力，因为京兆想发展，一定得向西走，未来可能的话和咸阳主城区合并的，这个区位，西北面接沣东，东南面高新区，正北面还是雁塔区

因为很多人会选择，我在高新区上班，但是高新区的房价太高买不起，我可以找个离得不远，房价便宜的地方啊，这叫区位优势

沣东新城为什么是西咸新区二十年来发展最快的新城，因为西接咸阳主城区，东接西安主城区，某种程度他能承接到两个主城区的人口，产业和经济辐射

为什么沣西，秦汉，空港和泾河新城发展不起来，因为这几个新城都是什么犄角旮旯了，离主城区，离城市发展核心太远，不管是西安还是咸阳主发展方向都不在这些区位

区域发展和个人混事业是一样的，你离核心越近，你的发展潜力越大，你永远在圈子外转悠，你啥时候能成事？

当然了西安南向发展最大的死穴是秦岭红线，现在高新三期几乎是把秦岭红线以外的区位，大部分都占光了，这个区域等把人口，住宅和产业填满，就和现在的曲江一样，没地方了。所以现在高新南向发展，就是填色游戏，填满了游戏就结束了，为什么西安也好，高新也罢发展只能朝西，吃掉咸阳，合并沣东沣西呢，因为现在只是颜色没满，但是早晚一天要图满，而且秦岭红线不仅仅是发展空间受限，还有环保要求，很多产业是不能落的，所以你想可持续发展只能一路向西

现在南迁户县大部分都是军工，还有科技含量比较高的企业，除了特殊情况的军工以外，高污染重工业几乎没有，就这户县也在西南方向

至于为什么GDP数字这么高，财政数据却不匹配，这就是因为高新和曲江的卖地收入不计入雁塔区财政收入，你只担一个荣誉数据，但是真金白银和你没有关系，另外雁塔区的财政收入为什么增幅很多，因为雁塔区这几年把过去的盲肠区域，西边的鱼化寨，东边的等驾坡，中部的杜城，北沈家桥，玩了命拆迁，地卖了，房卖了，钱不就来了嘛

所以包括了高新区雁塔部分和曲江新区的雁塔区，仍然是西安发展最有潜力的地方，近二十年，雁塔区的发展逻辑，第一是填色游戏，把现有高新三期，高新二期的软件新城，西边的鱼化寨，东边的等驾坡填满。第二全力朝西，拥抱西咸合并这个机遇，当然了前提是西咸主城区能合并

未央区GDP总量第二
京兆发展北轻南重，这是京兆人几十年的共识了，京兆人第二个共识是什么，北郊没有好学校，这两点随便问，这是真京兆人，假京兆人的辨识题

未央区的GDP同样包括经开区未央部分和西咸新区的沣东新城的未央部分

那是那话，但凡对京兆有点认知的人，看看未央区自管部分，也就是北二环以南部分，就算看不懂经济数据，那个城市风貌我说GDP能达到这个数据，我敢说你敢信不？

所以未央区一千多亿的GDP，一要感谢北二环以北，经开区代管未央部分的工业产值了，西安相当部分轻工业，都集中在经开区核心部分了，二是再加上高铁新城卖的地

京兆城六区，哪个区居住十年左右的新西安人最多，不用想，经开区嘛，前十年新落户京兆的人，大部分都住经开区去了，还有部分住西部大道沿线了

烟头来了以后，港务区、航天基地和西咸新区二十年卖不掉的土地，这才让这帮新来朋友接盘了，这些区域这几年发展快，不是因为不值钱的土地突然值钱了，该感谢烟头的落户新政，大家人生地不熟，中介一忽悠都去这些地方了

而且很多人不看新闻，不抬头看看世界，多看看雄安新区，天府新区，新郑新区，多看看燕郊大厂，多看看佛山惠州，多看看启东昆山就知道了，他们把坑都填完了，明白人跟着抄作业就行了，不明白的人，交学费就行了

所以经开区是以未央路为中心，朝两侧辐射，越中心越繁华，越靠两边递减。这些区域不是轻工业厂区，就是居民楼，人多了商业就发达了，但是京兆府南重北轻的死穴依然在

京兆北跨或者北向发展最大的死穴是什么，是渭河，渭河太宽，地理上阻断河南河北两个区位发展，全东大，跨河发展能发展好的，除了上海是因为经济体量强，剩下无论是武汉还是重庆，因为人家经济发展伊始，高度依靠江河航运贸易

剩下的哪个发展起来，比如南京的江北新城？南京投入多大的资源，房价跌的凶不凶？

京兆北向发展最大的死穴，除了地理因素，还有跨过渭河就是咸阳地界了，虽然西咸合并是京兆未来发展的唯一出路，怎奈两人三足，有人不愿意啊，所以咸阳的城市发展规划，是全力向西，力求与京兆主城区拉开距离，咸阳向西发展魄力达到什么程度，主城区都近乎放弃了，何况渭河北岸，秦汉新城，空港新城的原咸阳市区的郊区农村部分呢，更别提离得更远的泾河新城原泾阳县部分呢

如果京兆和咸阳的问题能解决，那么京兆西向和北向都会获得大量的发展空间

明清京兆府那么区划不是无缘无故的，人家确实是科学计算过了，关中中部地区，不需要咸阳和渭南两个次中心，京兆府城就是关中中部唯一中心，下属区县各司其职，大家协同发展就行了

所以你如果工作和个人发展高度绑定工业产业，特别是重工业，你的首选一定是北跨的

所以京兆重工业北跨，这是既定事实，主城区的工业用地，要释放出来改成住宅用地，卖地盖房子，工业区北跨了，就算北跨到咸阳了，对京兆经济总量没有影响，因为这些企业总部人家注册地人家在京兆，收税和GDP是计入京兆，这就是典型的注册地，实际办公地，还有公司生产基地不一致，但是交税交社保，人家是在公司注册地交的

至于财政也是同理，经开区卖地收入不计入未央区，所以未央区虽然管辖面积是264平方公里，比雁塔区的152平方公里多了40%的管辖范围，是莲湖区管辖面积38平方公里的7倍，人口含经开区和沣东未央部分以后，人口才比莲湖区多六十万，人口密度少的多，财政收入也比莲湖区财政少

不懂行的人，光看GDP，未央区是莲湖区的两倍，肯定认为未央区发展潜力很大，肯定比莲湖区好，但是你细看看其他更重要的直观经济数据，到底哪个区经济实力更强？

经开区的以未央路为主轴线的城市发展风貌更好，但是越靠东西两侧，发展的越差，西侧汉长安城遗址保护区，限制开发区

东侧原灞桥北部农村的港务区，港务区在这些中介嘴里好不好，过去几十年都是限制经开区东向发展的死穴，现在能好一点，但是截止目前没有好多少。

除去经开区（也就是未央区北部），未央区现存的区域发展的就不快了。未央区加上经开区加上沣东未央部分2023年GDP增幅也只有0.1%，说明未央也好，经开也罢，虽然地也卖了一些，工业产值基数在这，有体量，有质量，但是发展基本上停滞了

北跨对于大部分买房居住，希望区域发展，房价上涨的普通人来说没有意义，北跨只是转移高污染的工业，转移工业人口，转移工业配套的仓储和物流，任何地方，工业区都不会是宜居的地方，任何宜居的地方，都是医院学校和生活配套齐全的地方。城市前期发展靠工业产业带动，后期发展工业就成输血和支撑了，因为后期产业要看人口带来的消费增速，还有科技产业带动经济增速